Geerbte Immobilie verkaufen: die ersten Schritte
Erst ist da ein Verlust. Und kurz danach ein Haus, ein Grundbuchauszug, ein Ordner mit Unterlagen, den Sie nie sortiert haben, und die stille Frage, was jetzt eigentlich zu tun ist. Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, stehen Sie selten aus freien Stücken vor dieser Entscheidung. Meist gehört sie zu einer Zeit, in der ohnehin genug auf Ihnen lastet. Vielleicht wohnen Sie weit weg. Vielleicht sind Sie nicht allein Erbe, sondern zu dritt oder zu viert, und noch ist gar nicht klar, ob alle dasselbe wollen.
Nehmen Sie sich diesen Druck erst einmal heraus. Es gibt bei einer geerbten Immobilie ein paar Dinge, die früh geklärt sein sollten, aber fast nichts davon muss diese Woche passieren. Diese Seite ordnet die ersten Schritte für Sie, ruhig und der Reihe nach; den größeren Zusammenhang finden Sie im Überblick zum Verkauf einer geerbten Immobilie. Danach wissen Sie, was ansteht, wen Sie wofür brauchen und an welcher Stelle eine neutrale Marktpreisanalyse Ihnen den Rücken freihält.
Was jetzt zu klären ist
Die Reihenfolge ist wichtiger, als sie klingt. Wer zuerst über den Preis nachdenkt und erst später merkt, dass das Eigentum noch gar nicht sauber übertragen ist, verliert Zeit und Nerven. Diese fünf Punkte gehören an den Anfang:
- Erbe nachweisen und Eigentum klären. Sie brauchen einen Nachweis, dass Sie Erbin oder Erbe sind: je nach Fall ein Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Damit lässt sich das Grundbuch auf Sie berichtigen. Ein Detail, das viele übersehen und das bares Geld spart: Die Umschreibung im Grundbuch ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Anmerkung zu KV-Nr. 14110 GNotKG). Danach kostet sie.
- Klären, wer entscheidet. Sind Sie Alleinerbe, entscheiden Sie allein. Sind Sie mehrere, bilden Sie eine Erbengemeinschaft, und die entscheidet über die Immobilie nur gemeinsam. Dazu unten mehr, denn hier steckt der häufigste Stolperstein.
- Zustand und Unterlagen sichten. Baujahr, letzte Sanierungen, Energieausweis, Grundriss, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung. Ist das Objekt vermietet, gehören die Mietverträge dazu, und es gelten eigene Regeln beim Verkauf einer vermieteten Immobilie. Vieles davon liegt irgendwo im Haus, der Rest lässt sich bei Ämtern oder der Hausverwaltung nachfordern.
- Den Wert klären. Bevor irgendjemand eine Zahl in den Raum stellt, sollte eine nachvollziehbare Einschätzung auf dem Tisch liegen. Gerade in einer Erbengemeinschaft ist das keine Formsache, sondern der beste Schutz vor Streit.
- Entscheiden: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen. Diese Frage kommt zuletzt, nicht zuerst, weil sie sich mit den Zahlen aus Schritt 4 viel leichter beantwortet.
Was tun, wenn man ein Haus geerbt hat?
Weisen Sie zuerst das Erbe nach (Erbschein oder notarielles Testament) und lassen Sie das Grundbuch berichtigen, innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei. Klären Sie, ob Sie allein oder in einer Erbengemeinschaft entscheiden. Sichten Sie Unterlagen und Zustand. Holen Sie eine neutrale Marktpreisanalyse ein. Erst danach fällt die Entscheidung zwischen Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung.
Erbengemeinschaft, Steuer, Fristen – was Sie wissen sollten
Ein paar rechtliche und steuerliche Punkte tauchen bei fast jedem geerbten Haus auf. Ich erkläre sie hier so, dass Sie mitreden können. Verbindlich beraten dürfen und sollen das aber der Notar, Ihr Steuerberater und, wo es um belastbare Zahlen fürs Amt geht, ein vereidigter Sachverständiger. Das ist keine Floskel: In diesen Fragen hängt zu viel am Einzelfall.
Die Erbengemeinschaft entscheidet gemeinsam
Hinterlässt jemand mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 BGB). Das heißt konkret: Kein Miterbe kann seinen Anteil am Haus einfach verkaufen. Über einzelne Nachlassgegenstände, und das Haus ist so einer, kann ein Miterbe nicht allein verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Verkauft wird nur, wenn alle mitziehen. Über den eigenen Erbanteil als Ganzes darf jeder verfügen, das braucht dann aber eine notarielle Beurkundung (§ 2033 Abs. 1 BGB).
Der Regelfall ist zum Glück der einfachere: Sind sich alle einig, verkaufen die Miterben gemeinsam. Im Kaufvertrag stehen dann alle Erben als Verkäufer, und alle unterschreiben beim Notar. Der Erlös wird anschließend nach den Erbquoten aufgeteilt. Ein Makler koordiniert diese Abstimmung, damit nicht jede Rückfrage über mehrere Haushalte laufen muss.
Wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigt: drei Wege aus der Blockade
Solange keiner nachgibt, passiert oft: nichts. Dabei steht den Erben die Verwaltung des Nachlasses ohnehin nur gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB), und für eine festgefahrene Lage gibt es im Kern drei Wege. Erstens: gemeinsam verkaufen und den Erlös nach Quote teilen, der sauberste Ausgang, wenn alle mitziehen. Zweitens: Ein Miterbe übernimmt und zahlt die übrigen aus; die Übertragung des Erbanteils muss notariell beurkundet werden (§ 2033 Abs. 1 BGB). Drittens, als letztes Mittel: die Teilungsversteigerung.
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB), notfalls über die Teilungsversteigerung, im Gesetz die "Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft" (§ 180 ZVG). Auf Antrag kann das Verfahren zeitweise eingestellt, insgesamt aber nicht über fünf Jahre hinausgezögert werden. Diese Notbremse ist selten die beste Lösung: Eine Versteigerung bringt fast immer weniger als ein normaler Verkauf. Meist ist eine gemeinsame, neutrale Wertgrundlage der bessere Weg, um sich zu einigen, bevor es so weit kommt.
Spekulationssteuer: Die Frist läuft oft länger, als Sie denken
Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder verkauft, kann ein privates Veräußerungsgeschäft und damit Steuer anfallen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der entscheidende Punkt beim Erben: Sie haben die Immobilie nicht selbst gekauft. Bei unentgeltlichem Erwerb rechnet das Gesetz Ihnen die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zu (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG), umgangssprachlich die Fußstapfentheorie. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist die Frist für Sie in der Regel längst abgelaufen. Ob im Einzelfall Steuer anfällt, klärt Ihr Steuerberater.
Erbschaftsteuer und Freibeträge
Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, hängt am Verwandtschaftsverhältnis und an Freibeträgen. § 16 ErbStG nennt unter anderem 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner sowie 400.000 € für Kinder (Stand: Abruf 2026-07-23). Was davon in Ihrem Fall gilt und wie die Immobilie bewertet wird, gehört in die Hände eines Steuerberaters, nicht in eine Ratgeberseite.
Sie merken: An mehreren dieser Punkte braucht es eine belastbare Einschätzung des Werts, für die Aufteilung unter Miterben, für das Finanzamt, für die eigene Entscheidung. Genau da liegt der erste konkrete Schritt, den Sie ohne Verpflichtung gehen können. Für ein rechtsverbindliches Gutachten, etwa fürs Finanzamt, brauchen Sie einen vereidigten Sachverständigen. Für eine marktnahe Orientierung reicht eine kostenfreie Marktpreisanalyse.
Verkaufen, vermieten oder behalten? Eine erste Orientierung
Kein Entscheidungsbaum nimmt Ihnen die Entscheidung ab, aber er sortiert die Argumente. Als grobe Orientierung:
| Ihre Lage | Was dafür spricht |
|---|---|
| Mehrere Erben, unterschiedliche Wohnorte, kein gemeinsamer Nutzungsplan | Verkauf – teilbarer Erlös, klare Auseinandersetzung, kein laufender Abstimmungsbedarf |
| Objekt ist vermietet, Lage stabil, kein kurzfristiger Geldbedarf | Vermietung prüfen – laufende Einnahmen; die Erbengemeinschaft muss die Verwaltung aber gemeinsam tragen |
| Sanierungsstau, leerstehendes Haus, niemand kümmert sich vor Ort | Verkauf – Leerstand kostet und lässt den Wert sinken |
| Ein Miterbe möchte übernehmen | Auszahlung der übrigen Miterben – Grundlage ist ein neutral ermittelter Wert |
Und die Zahlen dahinter bewegen sich. Der Gutachterausschuss Sachsen-Anhalt weist für Ein- und Zweifamilienhäuser in Halle (Saale) für das Marktjahr 2024 durchschnittlich 2.400 €/m² Wohnfläche aus, nach 2.800 €/m² im Jahr davor. Im Saalekreis waren es 1.340 €/m² (2023: 1.425 €/m²). Ein Rückgang, der zeigt, warum eine aktuelle Einschätzung mehr wert ist als das, was das Nachbarhaus vor zwei Jahren einmal gebracht hat.
Eine kurze Startliste für die ersten Wochen:
- Erbnachweis besorgen (Erbschein oder notarielles Testament)
- Grundbuchberichtigung beantragen – innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei
- Klären, wer zur Erbengemeinschaft gehört und wer Ansprechpartner ist
- Unterlagen sammeln: Energieausweis, Grundriss, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung; bei Vermietung die Mietverträge
- Neutrale Marktpreisanalyse einholen
- Erst dann: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen entscheiden
Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenfreie Marktpreisanalyse, ohne Verpflichtung. Rufen Sie an unter +49 171 50 51 479 oder schreiben Sie an info@tandel.immobilien.
Wie wir Sie dabei begleiten
Bei einer geerbten Immobilie geht es selten nur um den Preis. Es geht darum, dass mehrere Menschen, die sich vielleicht gerade nicht ganz einig sind, eine gemeinsame Grundlage bekommen. Als eigentümergeführtes Unternehmen ohne Filiale haben Sie bei uns einen festen Ansprechpartner: kurze Wege, in jeder Phase erreichbar, statt anonymer Abwicklung.
Der Ausgangspunkt ist fast immer die kostenfreie Marktpreisanalyse. Sie liefert eine neutrale, nachvollziehbare Einschätzung des Werts auf Basis aktueller Vergleichsobjekte und der Mikrolage, und die ist in Halle (Saale) von Stadtteil zu Stadtteil entscheidend. Ein saniertes Gründerzeithaus im Paulusviertel oder in Giebichenstein wird anders nachgefragt als ein Reihenhaus in Halle-Neustadt; ein Durchschnittswert für "Halle" führt bei beiden in die Irre. Wie sich das für Ihren Ort auswirkt, sehen Sie auch beim Immobilienverkauf in Halle (Saale). Für eine Erbengemeinschaft ist genau diese neutrale Grundlage oft das, was Streit gar nicht erst aufkommen lässt: Alle sehen dieselben Zahlen. Wir begleiten Erbinnen und Erben von der Marktpreisanalyse über die Vermarktung bis zur Aufteilung des Erlöses, auf Wunsch diskret und ohne öffentliches Inserat.
Wenn ein Verkauf ansteht, gehören eine hochwertige Präsentation mit 360°-Rundgängen und eine gezielte Käuferansprache aus dem Interessentenpool dazu. Dass diese Arbeit ankommt, zeigt sich unter anderem an regelmäßig 5,0 von 5 Sternen auf ImmobilienScout24. Was die Marktpreisanalyse ausdrücklich nicht ist: ein rechtsverbindliches Wertgutachten. Brauchen Sie das, etwa fürs Finanzamt, verweisen wir Sie an einen vereidigten Sachverständigen.
So läuft es ab
- Unverbindliches Gespräch: Sie schildern die Situation, wir hören zu und nehmen die wichtigsten Eckdaten zur Immobilie auf. Kostenfrei, ohne Verpflichtung.
- Marktpreisanalyse: Wir gleichen Lage, Zustand, Größe, Baujahr und Ausstattung mit aktuellen Vergleichsobjekten ab und erstellen eine marktnahe Einschätzung.
- Unterlagen: Wir sagen Ihnen, welche Dokumente nötig sind, und helfen bei der Beschaffung bei Ämtern oder der Hausverwaltung.
- Vermarktung: aussagekräftiges Exposé, 360°-Rundgang, gezielte Ansprache passender Interessenten, auf Wunsch diskret.
- Verhandlung und Notar: faire, sachlich begründete Preisverhandlung, dann sichere Begleitung durch Kaufvertrag und Notartermin bis zur Schlüsselübergabe.
Häufige Fragen
Wir sind mehrere Erben und einer will nicht verkaufen. Was nun? Über die Immobilie entscheidet die Erbengemeinschaft nur gemeinsam (§ 2032, § 2033 BGB). Solange sich nicht alle einig sind, kann das Haus nicht regulär verkauft werden. Oft hilft eine neutrale Werteinschätzung, die Fronten zu lösen, weil sie allen dieselbe Grundlage gibt. Der letzte Ausweg wäre eine Teilungsversteigerung, die aber meist weniger einbringt und deshalb selten die beste Lösung ist.
Was, wenn ein Miterbe nicht erreichbar ist oder unbekannt bleibt? Auch dann muss die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheiden, was den Verkauf blockieren kann. Ist ein Erbe unbekannt oder dauerhaft nicht erreichbar, kann das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft anordnen, die den fehlenden Erben vertritt; als letztes Mittel bleibt die Teilungsversteigerung. Weil das schnell kompliziert wird, gehört ein solcher Fall in die Hände eines Notars oder Fachanwalts. Den Wert der Immobilie können Sie parallel schon mit einer neutralen Marktpreisanalyse klären, damit keine Zeit verloren geht.
Müssen wir Spekulationssteuer zahlen, wenn wir das geerbte Haus verkaufen? Das hängt von der Zehn-Jahres-Frist ab (§ 23 EStG). Wichtig beim Erben: Es zählt nicht, wann Sie geerbt haben, sondern wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat; dessen Besitzzeit wird Ihnen angerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist die Frist meist abgelaufen. Ob im Einzelfall Steuer anfällt, klärt Ihr Steuerberater.
Was kostet die Umschreibung im Grundbuch nach dem Erbfall? Die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Anmerkung zu KV-Nr. 14110 GNotKG). Danach fallen Gebühren an. Es lohnt sich also, das früh zu erledigen; ein Termin beim Notar bringt die Sache ins Rollen.
Sollen wir das geerbte Haus verkaufen oder lieber vermieten? Das lässt sich seriös erst beantworten, wenn der Wert und der Zustand klar sind. Bei mehreren Erben mit unterschiedlichen Wohnorten ist der Verkauf oft der einfachere Weg, weil sich der Erlös teilen lässt. Steht das Objekt leer und niemand kümmert sich, spricht das ebenfalls eher für einen Verkauf. Eine kostenfreie Marktpreisanalyse gibt Ihnen die Zahlen, um in Ruhe abzuwägen.
Was ist die geerbte Immobilie überhaupt wert? Das hängt an Lage, Zustand, Größe und der aktuellen Marktlage, und die verändert sich. In Halle (Saale) sind die Durchschnittspreise für Einfamilienhäuser zuletzt spürbar gesunken (2.400 €/m² Wohnfläche im Jahr 2024 nach 2.800 €/m² im Jahr davor, Gutachterausschuss Sachsen-Anhalt). Eine aktuelle Marktpreisanalyse ist deshalb belastbarer als jede Erinnerung an frühere Verkäufe in der Nachbarschaft.
Über den Autor
Nico Tandel ist Geschäftsführer der Tandel Immobilien GmbH in Halle (Saale). Er ist Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirt und IHK-zertifiziert. Seit 1995 ist er in der Immobilienbranche tätig, seit 2014 selbstständig, mit über 30 Jahren Erfahrung. Er begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Halle (Saale), im Saalekreis, in Merseburg und in Leipzig persönlich, von der ersten Markteinschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Was ist Ihre geerbte Immobilie wert? Sie bekommen eine marktnahe, nachvollziehbare Einschätzung auf Basis aktueller Vergleichsobjekte, kostenfrei und unverbindlich, auf Wunsch diskret. Rufen Sie an: +49 171 50 51 479, schreiben Sie an info@tandel.immobilien oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Am Kirchtor 27, 06108 Halle (Saale) — Mo–Fr 09:00–18:00 Uhr, samstags nach Vereinbarung.