Vermietete Immobilie verkaufen: Was gilt für Eigentümer in Halle?
Kurz gesagt
- Sie können jederzeit verkaufen: Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, der Käufer wird neuer Vermieter (§ 566 BGB, "Kauf bricht nicht Miete").
- Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn die Wohnung während seiner Mietzeit erst in Eigentum umgewandelt und dann verkauft wird (§ 577 BGB), nicht in jedem Fall.
- Kündigen, nur um leer zu verkaufen, geht nicht: Die bloße Verkaufsabsicht ist kein Kündigungsgrund (§ 573 BGB).
- Vermietet oder leer: Beides hat seinen Käuferkreis. In Halle sind vermietete Objekte für Kapitalanleger oft gerade wegen des laufenden Mietvertrags interessant.
- Was Ihre vermietete Immobilie am Markt bringt, sagt Ihnen eine kostenfreie Marktpreisanalyse.
Sie besitzen eine vermietete Wohnung im Paulusviertel oder ein Mehrfamilienhaus in der Neustadt und überlegen, sich davon zu trennen. Und dann kommt die Frage, die viele Eigentümer erst einmal bremst: Darf ich eine vermietete Immobilie verkaufen, obwohl da jemand wohnt? Die kurze Antwort ist ja, und meist einfacher als gedacht. Der Mieter bleibt, seine Rechte bleiben, und trotzdem wechselt das Eigentum. Was dabei gilt, welche Rechte der Mieter hat und wann sich der Verkauf mit oder ohne Mieter lohnt, gehe ich hier der Reihe nach mit Ihnen durch. Rechtsverbindlich ist im Einzelfall immer der Fachanwalt oder Notar. Hier bekommen Sie erst einmal Orientierung.
Was passiert beim Verkauf mit dem Mietvertrag?
Der wichtigste Satz zuerst, und er beruhigt die meisten Eigentümer sofort: Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Sie müssen nichts kündigen und nichts neu verhandeln.
Das steht so im Gesetz. § 566 BGB trägt die schöne alte Überschrift "Kauf bricht nicht Miete" und regelt: "Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein." (§ 566 Abs. 1 BGB, gesetze-im-internet.de, Stand 23.07.2026.)
Im Klartext: Der neue Eigentümer wird automatisch neuer Vermieter. Kaution, Miethöhe, Kündigungsfristen, die vereinbarte Katze auf dem Balkon: alles läuft weiter wie bisher. Für den Mieter ändert sich zunächst nur der Name auf der Überweisung. Für Sie heißt das: Sie verkaufen die Immobilie mit dem laufenden Vertrag, und genau das ist für einen bestimmten Käuferkreis der eigentliche Reiz. Ob der Mieter die Wohnung deshalb zuerst kaufen darf, klären wir gleich.
Zwischenfazit: Verkaufen können Sie jederzeit. Der Mietvertrag bleibt bestehen und geht auf den Käufer über. Kündigen müssen Sie dem Mieter dafür nicht.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur in einem Fall: Der Mieter hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung während seiner Mietzeit erst in Wohnungseigentum umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB). Beim Verkauf eines ungeteilten Mehrfamilienhauses oder an Familienangehörige besteht es nicht.
Das ist die Frage, die mir am häufigsten gestellt wird, und die Antwort lautet also: manchmal, aber längst nicht immer. Es hält sich hartnäckig das Gerücht, jeder Mieter dürfe "seine" Wohnung zuerst kaufen. So pauschal stimmt das nicht.
Ein Vorkaufsrecht entsteht nur in einer bestimmten Konstellation. § 577 BGB knüpft es an eine Umwandlung: "Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt." (§ 577 Abs. 1 BGB, Stand 23.07.2026.) Der Mieter muss also schon in der Wohnung gewohnt haben, bevor aus dem Mietshaus rechtlich einzelne Eigentumswohnungen wurden, und diese Wohnung wird nun an einen Dritten verkauft.
Verkaufen Sie dagegen ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, ohne es je in Eigentumswohnungen aufgeteilt zu haben, greift dieses Vorkaufsrecht nicht. Und verkaufen Sie an ein Familien- oder Haushaltsmitglied, entfällt es ebenfalls.
Besteht das Recht, hat der Mieter zwei Monate Zeit, sich nach Ihrer Mitteilung zu entscheiden, und er zahlt exakt den Preis, den Sie mit dem Käufer vereinbart haben, keinen Rabatt. Wichtig noch: Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB). Ob im konkreten Fall ein Vorkaufsrecht besteht und wie Sie den Mieter formal richtig informieren, klärt der Notar, der ohnehin den Kaufvertrag beurkundet.
Kann ich dem Mieter zum Verkauf kündigen?
Kurz: nein, nicht allein deshalb. Hier räume ich gern mit einem verbreiteten Denkfehler auf. Viele Eigentümer glauben, sie könnten die Wohnung erst leer räumen und dann teurer verkaufen. Das Gesetz macht da nicht mit.
§ 573 BGB stellt klar: "Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat." (gesetze-im-internet.de, Stand 23.07.2026.) Ein berechtigtes Interesse ist etwa Eigenbedarf oder eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters. Die Absicht, mit leerer Wohnung einen höheren Preis zu erzielen, gehört ausdrücklich nicht dazu.
Was viele überrascht: Auch der Käufer erbt kein Sonder-Kündigungsrecht. Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt und dann verkauft, muss der Erwerber sogar eine Sperrfrist abwarten, bevor er sich überhaupt auf Eigenbedarf berufen darf: mindestens drei Jahre, in angespannten Wohnungsmärkten per Landesverordnung bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB). Ob und in welcher Höhe eine solche Frist für Halle oder den Saalekreis gilt, ist eine Frage fürs Landesrecht und gehört in die Hand eines Fachanwalts für Mietrecht.
Zwischenfazit: Verkaufen dürfen Sie immer, kündigen nur mit gutem Grund. Wer leer verkaufen will, braucht einen Mieter, der ausziehen möchte. Erzwingen lässt sich das nicht.
Vermietet oder leer verkaufen: Was bringt mehr?
Sobald das Rechtliche geklärt ist, kommt die eigentlich spannende Frage: Verkaufe ich besser mit oder ohne Mieter? Pauschal lässt sich das nicht beantworten, weil es an zwei völlig verschiedenen Käufergruppen hängt. Die folgende Tabelle sortiert die Unterschiede.
| Kriterium | Vermietet verkaufen | Leer verkaufen |
|---|---|---|
| Typischer Käufer | Kapitalanleger, der Rendite sucht | Selbstnutzer für die eigene Wohnung |
| Bewertungsmaßstab | Mietrendite, laufende Einnahmen | Vergleichspreise selbstgenutzter Objekte |
| Preisniveau | oft etwas niedriger, dafür sofort Ertrag | in gefragten Lagen meist höher erzielbar |
| Verfügbarkeit | Wohnung bleibt bewohnt | frei ab Übergabe |
| Aufwand für Sie | kein Auszug nötig, Vertrag läuft weiter | Auszug muss freiwillig zustande kommen |
| Besichtigung | eingeschränkt, Mieter muss zustimmen | jederzeit möglich |
Es gibt hier kein "richtig". Eine gut vermietete Anlagewohnung mit solidem Mieter ist für einen Kapitalanleger manchmal wertvoller als eine leere: Er bekommt vom ersten Tag an Miete und muss sich nicht selbst um die Vermietung kümmern. Ein selbstgenutztes Reihenhaus dagegen erzielt leer in der Regel den besseren Preis.
Der Grund liegt in der Rechenweise. Ein Anleger bewertet ein vermietetes Objekt nicht nach dem Quadratmeterpreis der Nachbarschaft, sondern über die Miete: Er multipliziert die Jahresnettokaltmiete mit einem Kaufpreisfaktor (dem Vielfachen, das er für die laufenden Einnahmen zu zahlen bereit ist) und erhält so seinen Preis. Umgekehrt gerechnet ergibt die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis seine Bruttorendite. Eine niedrige Miete drückt in dieser Logik den Preis, ein solider, langjähriger Mietvertrag hebt ihn. Ein Selbstnutzer dagegen interessiert diese Rechnung nicht, er zahlt für das Wohnen, nicht für die Rendite. Welcher Weg für Ihre konkrete Immobilie mehr bringt, hängt also an Lage, Mietvertrag und Zustand, und genau das schaut sich eine Marktpreisanalyse im Detail an.
Zwischenfazit: Vermietet zählt die Rendite, leer der Vergleichspreis. Ein solider Mietvertrag ist beim Anleger kein Hindernis, sondern oft das Argument für den Preis.
Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenfreie Marktpreisanalyse Ihrer vermieteten Immobilie, ganz ohne Verpflichtung. Bevor es an den Markt geht, brauchen Sie aber die richtige Mappe. Die stelle ich Ihnen als Nächstes zusammen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Welche Unterlagen brauche ich, um eine vermietete Immobilie zu verkaufen?
Sie brauchen den aktuellen Mietvertrag samt Nachträgen, den Nachweis der Kaution, die letzte Nebenkostenabrechnung, einen gültigen Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundriss und Wohnflächenberechnung. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung dazu, dazu gibt es weitere Besonderheiten beim Verkauf einer Eigentumswohnung. Je vollständiger die Mappe, desto reibungsloser der Verkauf.
Ein Punkt wird oft unterschätzt: der Energieausweis. Nach § 80 Abs. 4 GEG ist er spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsabschluss zu übergeben (gesetze-im-internet.de, Stand 23.07.2026). Ausstellen darf ihn nur ein zugelassener Fachbetrieb oder Energieberater. Das ist nicht unsere Leistung, aber wir sagen Ihnen früh, welches Dokument wann fehlt, damit die Besichtigung nicht daran hängt.
Checkliste: das gehört in die Verkaufsmappe:
- Aktueller Mietvertrag inklusive aller Nachträge
- Nachweis über Höhe und Verbleib der Mietkaution
- Letzte Betriebs-/Nebenkostenabrechnung
- Gültiger Energieausweis (§ 80 GEG)
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte / Lageplan
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung + Protokolle der Eigentümerversammlung
- Übersicht der Mieteinnahmen (Mietaufstellung)
Vermietete Immobilie in Halle verkaufen: der lokale Markt
Hier liegt der eigentliche Unterschied, und deshalb ist dieser Abschnitt mir der wichtigste. Wer eine Immobilie in Halle (Saale) verkaufen möchte und sie vermietet ist, verkauft in den meisten Fällen an einen Kapitalanleger, und Kapitalanleger rechnen anders als Selbstnutzer. Sie schauen auf die Mietrendite, auf den Zustand des Hauses und ganz genau auf die Mikrolage.
Und die ist in Halle kleinteilig. Eine sanierte Gründerzeit-Altbauwohnung im Paulusviertel oder in Giebichenstein spricht typischerweise einen Anleger an, der auf Substanz und eine ruhige, wertstabile Lage setzt und dafür eine niedrigere Rendite akzeptiert. Ein Plattenbau-Block in Halle-Neustadt zieht eher den renditeorientierten Käufer an, der auf einen höheren Ertrag im Verhältnis zum Kaufpreis rechnet. Zwei Objekte, zwei völlig verschiedene Interessenten. Nach über 30 Jahren in diesem Markt weiß ich, welcher Käuferkreis gerade wo sucht, und das entscheidet oft mehr über den Preis als jede Faustformel.
Nehmen wir ein typisches Beispiel, wie es beim Verkauf einer vermieteten Wohnung immer wieder vorkommt: Eine Eigentümerin möchte ihre vermietete Altbauwohnung verkaufen und sorgt sich, ihr langjähriger Mieter müsse nun ausziehen. Muss er nicht. Der Mietvertrag läuft weiter (§ 566 BGB), die Wohnung wird diskret einem Kapitalanleger angeboten, der genau so ein Objekt sucht, und am Ende wechselt das Eigentum, ohne dass der Mieter je um sein Zuhause bangen musste. So sieht der ruhige Weg aus, den ein vermietetes Objekt in Halle nehmen kann.
Ein Anhaltspunkt für die Bodenpreise: Zum Stichtag 01.01.2026 hat das Land Sachsen-Anhalt neue Bodenrichtwerte veröffentlicht. Der oft zitierte Wert von 450 €/m² für Halle-Lettin ist dabei der amtliche Höchstwert für Eigenheim-Bauplätze im individuellen Wohnungsbau, nicht "der Bodenrichtwert in Halle" (Quelle: LVermGeo Sachsen-Anhalt, abgerufen 23.07.2026). Die zonenscharfen Werte für Ihre konkrete Straße liegen teils deutlich darunter oder darüber. Deshalb ersetzt kein Portal-Rechner den Blick auf die einzelne Lage.
Noch ein Punkt, der bei vermieteten Objekten zählt: Diskretion. Nicht jeder Mieter soll aus dem Immobilienportal erfahren, dass sein Zuhause zum Verkauf steht. Bei Tandel Immobilien vermarkten wir auf Wunsch diskret und off-market, also gezielt an Kapitalanleger, die solche Objekte suchen, statt mit einem öffentlichen Inserat. Das hält Ruhe im Haus und spricht oft genau die richtigen Käufer an. Dass diese persönliche Art zu arbeiten ankommt, zeigt unsere Bewertung: regelmäßig 5,0 von 5 auf ImmobilienScout24.
Zwischenfazit: In Halle entscheidet die Mikrolage über den Käuferkreis und damit über den Preis. Wer den lokalen Anlegermarkt kennt und diskret vermarkten kann, holt für vermietete Objekte oft mehr heraus.
Häufige Fragen
Muss der Mieter Besichtigungen zulassen? Er muss sie dulden, aber in Maßen. Sie oder ein Kaufinteressent dürfen die Wohnung nicht beliebig oft betreten. Üblich sind angekündigte Termine in vertretbarem Umfang. Genau hier hilft ein Makler: Wir bündeln Interessenten, stimmen Termine früh mit dem Mieter ab und halten die Belastung für alle klein. Ein gut informierter Mieter macht den Verkauf leichter, kein Mieter macht ihn schwerer.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert als eine leere? Nicht automatisch. Für einen Selbstnutzer ist eine leere Wohnung meist mehr wert, weil er sofort einziehen kann. Für einen Kapitalanleger kann eine vermietete Wohnung sogar attraktiver sein, weil vom ersten Tag Miete fließt. Der "richtige" Preis hängt am Käuferkreis, und den bestimmen Lage und Mietsituation, nicht eine pauschale Regel.
Zahle ich beim Verkauf einer vermieteten Immobilie Steuern? Möglich. Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn und haben sie nicht selbst bewohnt, kann eine Spekulationssteuer anfallen. Das ist eine steuerliche Frage mit vielen Wenn und Aber. Sie gehört zu Ihrem Steuerberater, nicht in einen Ratgeberartikel. Wir sagen Ihnen aber gern, an welcher Stelle im Verkauf dieser Punkt relevant wird.
Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren? Zum Verkauf selbst brauchen Sie nicht seine Zustimmung. Besteht aber ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB, müssen Sie den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichten und auf sein Recht hinweisen. Und ganz praktisch: Ein früh und offen informierter Mieter ist bei Besichtigungen fast immer kooperativer als einer, der sich übergangen fühlt.
Über den Autor
Nico Tandel ist Geschäftsführer der Tandel Immobilien GmbH in Halle (Saale). Er ist Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirt und IHK-zertifiziert. Seit 1995 ist er in der Immobilienbranche tätig, seit 2014 selbstständig — mit über 30 Jahren Erfahrung. Er begleitet Eigentümer in Halle (Saale), im Saalekreis, in Merseburg und in Leipzig persönlich — von der ersten Markteinschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Was ist Ihre Immobilie wert? Sie bekommen eine marktnahe, nachvollziehbare Einschätzung auf Basis aktueller Vergleichsobjekte — kostenfrei und unverbindlich. Rufen Sie an: +49 171 50 51 479, schreiben Sie an info@tandel.immobilien oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Am Kirchtor 27, 06108 Halle (Saale) — Mo–Fr 09:00–18:00 Uhr, samstags nach Vereinbarung.