Gemeinsame Immobilie, getrennt – und nicht verheiratet
Sie haben das Haus oder die Wohnung zusammen gekauft, ohne verheiratet zu sein, und jetzt geht Ihr gemeinsamer Weg auseinander. Bei einer Trennung als unverheiratetes Paar steht plötzlich die Frage im Raum, was mit der gemeinsamen Immobilie passiert. Wer darf bleiben? Wer zahlt weiter? Und wer bekommt am Ende was? Der Zeitpunkt für so eine Entscheidung fühlt sich fast nie richtig an, und trotzdem drängt er. Dieser Text ordnet für Sie, was jetzt zählt: ruhig, Schritt für Schritt und ohne Ihnen etwas aufzudrängen.
Eines vorweg, weil es der wichtigste Unterschied zu getrennten Ehepaaren ist: Ohne Trauschein gibt es kein Familienrecht, das Sie beide auffängt. Kein Zugewinnausgleich, keine gegenseitige Absicherung über die Ehe. Es zählt, was im Grundbuch steht und was Sie vertraglich geregelt haben. Das klingt hart, hat aber auch eine gute Seite. Die Lage ist oft klarer, als sie sich anfühlt.
Was jetzt zu klären ist
Bevor Sie über Verkaufen oder Auszahlen nachdenken, brauchen Sie drei Antworten. In dieser Reihenfolge:
- Wer steht im Grundbuch? Das ist die entscheidende Frage. Nicht wer eingezogen ist, nicht wer die Küche bezahlt hat, sondern wer als Eigentümer eingetragen ist und mit welchem Anteil. Ein aktueller Grundbuchauszug schafft hier in fünf Minuten Klarheit.
- Wie ist das Darlehen verteilt? Haben Sie den Kredit gemeinsam aufgenommen, haften Sie in der Regel beide gegenüber der Bank, unabhängig davon, wer auszieht und wer bleibt. Ein Auszug ändert an der Ratenzahlung erst einmal nichts.
- Reden Sie noch miteinander? Fast jede gute Lösung setzt voraus, dass Sie sich auf einen Weg einigen. Je sachlicher das Gespräch bleibt, desto mehr Spielraum haben Sie, und desto weniger Geld fließt in Verfahren, die keiner von Ihnen wollte.
Für ein erstes Gespräch reichen zwei Unterlagen: ein aktueller Grundbuchauszug und Ihr Darlehensvertrag. Damit lässt sich in den meisten Fällen schon klären, wie Ihr Spielraum aussieht.
Wem gehört das Haus bei einer Trennung ohne Ehe?
Es gehört demjenigen, der im Grundbuch steht, und zwar zu dem dort eingetragenen Anteil. Sind beide zu je einer Hälfte eingetragen, gehört die Immobilie beiden zu gleichen Teilen, gleich wer wie viel eingezahlt hat. Steht nur einer im Grundbuch, ist dieser rechtlich Alleineigentümer. Wer mehr beigetragen hat, muss das gesondert nachweisen und geltend machen.
Der Unterschied ohne Trauschein
Bei getrennten Eheleuten greift das Familienrecht: Zugewinnausgleich, unter Umständen der Schutz des § 1365 BGB, die Logik des Scheidungsverfahrens. Nichts davon gilt für Sie, wenn Sie nicht verheiratet waren. Wenn Sie zu diesem verheirateten Fall recherchieren, finden Sie die Wege dort gebündelt: Haus verkaufen bei Scheidung.
Für unverheiratete Miteigentümer gilt stattdessen das Recht der Bruchteilsgemeinschaft. Wenn ein Recht (hier das Eigentum an der Immobilie) mehreren gemeinsam zusteht, gelten die §§ 741 ff. BGB (§ 741 BGB, gesetze-im-internet.de, Stand 2026-07-23). Daraus folgt einiges, das Sie kennen sollten.
Das Grundbuch schlägt das Gefühl: Wer mehr Eigenkapital eingebracht oder mehr renoviert hat, hat damit noch keinen größeren Eigentumsanteil. Maßgeblich ist der eingetragene Bruchteil. Ungleiche Beiträge lassen sich ausgleichen, aber nur, wenn Sie sie belegen können.
Ein gemeinsamer Kredit bindet Sie auch nach der Trennung weiter aneinander. Die Bank entlässt einen von Ihnen nur aus der Haftung, wenn der andere die Finanzierung allein tragen kann. Das ist der Punkt, an dem viele Paare unterschätzen, wie eng sie noch verbunden sind.
Und bleiben muss keiner: Jeder Miteigentümer kann jederzeit verlangen, dass die Gemeinschaft aufgelöst wird (§ 749 Abs. 1 BGB, Stand 2026-07-23). Das ist Ihr stärkstes Recht und zugleich der Grund, warum eine einvernehmliche Lösung fast immer die bessere ist.
Ihre drei Wege
In den allermeisten Trennungen läuft es auf einen von drei Wegen hinaus. Welcher zu Ihnen passt, hängt davon ab, ob einer von Ihnen die Immobilie halten möchte und kann – und ob Sie sich einig sind.
- Verkauf und Aufteilung des Erlöses. Sie verkaufen gemeinsam, lösen das Darlehen ab und teilen, was übrig bleibt, entsprechend Ihren Anteilen. Der sauberste Schnitt, wenn keiner von Ihnen bleiben will oder kann.
- Auszahlung eines Partners. Einer bleibt, der andere geht und erhält eine Ausgleichszahlung für seinen Anteil. Das setzt voraus, dass der Bleibende die Finanzierung allein stemmt und die Bank mitspielt.
- Vermietung auf Zeit. Sie behalten die Immobilie vorerst gemeinsam und vermieten sie. Ein Weg für alle, die sich in einem schwachen Marktmoment nicht zum Verkauf drängen lassen wollen. Wie das praktisch funktioniert, lesen Sie unter vermietete Immobilie verkaufen.
Was allen drei Wegen gemeinsam ist: Sie brauchen zuerst eine belastbare Zahl. Solange Sie nicht wissen, was die Immobilie realistisch wert ist, verhandeln Sie im Nebel, über die Auszahlungssumme genauso wie über den Verkaufspreis. Genau dafür ist eine neutrale kostenfreie Marktpreisanalyse da: eine gemeinsame, unparteiische Grundlage, auf die sich beide Seiten stützen können.
Wenn keine Einigung gelingt: die Teilungsversteigerung
Manchmal will einer verkaufen und der andere blockiert. Für diesen Fall gibt das Gesetz jedem Miteigentümer ein Druckmittel – eines, das Sie kennen sollten, auch wenn wir Ihnen sehr raten, es zu vermeiden.
Lässt sich eine Immobilie nicht in der Natur teilen (und ein Haus lässt sich das nun einmal nicht), erfolgt die Auflösung der Gemeinschaft "bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung und durch Teilung des Erlöses" (§ 753 Abs. 1 BGB, Stand 2026-07-23). Das Verfahren dazu heißt Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG). Jeder Miteigentümer kann sie beantragen, auch gegen den Willen des anderen.
Der Haken: Bei einer Versteigerung erzielt eine Immobilie nach unserer Erfahrung selten den Preis, den ein sorgfältig vorbereiteter freihändiger Verkauf bringt. Beide Seiten verlieren dabei meist Geld. Immerhin gibt es einen Aufschub: Auf Antrag eines Miteigentümers kann das Verfahren für längstens sechs Monate einstweilen eingestellt werden, wenn das nach Abwägung der Interessen angemessen erscheint (§ 180 Abs. 2 ZVG, Stand 2026-07-23). Einen darüber hinausgehenden Sonderschutz zugunsten gemeinsamer Kinder, wie ihn das Gesetz für Eheleute und eingetragene Lebenspartner vorsieht, gibt es für unverheiratete Paare in dieser Form nicht – ein weiterer Grund, sich rechtzeitig fachanwaltlich beraten zu lassen.
Wie Ihre Anteile, Ihre Beiträge und ein möglicher Ausgleich rechtlich zu bewerten sind, gehört in die Hände eines Fachanwalts für Familienrecht; ein rechtsverbindliches Wertgutachten, etwa für ein Gericht, erstellt ein vereidigter Sachverständiger. Was wir beisteuern, ist der Teil davor: eine marktnahe, nachvollziehbare Einschätzung des Werts, kostenfrei und ohne Verpflichtung.
Sie brauchen zuerst eine faire Zahl? Eine neutrale Marktpreisanalyse ist die Grundlage, auf die sich beide Seiten stützen können – kostenfrei, diskret und unverbindlich. → kostenfreie Marktpreisanalyse anfragen
Wie wir Sie dabei begleiten
In einer Trennung brauchen Sie jemanden, der zwischen beiden Seiten steht, ohne Partei zu ergreifen. Genau das ist unsere Rolle, die des unparteiischen Vermittlers: eine sachliche, faire Abwicklung, ohne dass eine Seite benachteiligt wird. Tandel Immobilien ist ein eigentümergeführtes Unternehmen aus Halle (Saale), ein fester Ansprechpartner mit kurzen Wegen, in jeder Phase ansprechbar.
Am Anfang steht die kostenfreie Marktpreisanalyse. Sie ist eine fachkundige Einschätzung des Marktwerts auf Basis aktueller Vergleichsobjekte, kein Wertgutachten, sondern eine belastbare Grundlage für Ihre Entscheidung. Gerade in Halle (Saale) macht die Mikrolage viel aus: Ein Haus in Kröllwitz oder im Paulusviertel wird anders bewertet als eine Wohnung in der Neustadt. Als grobe Orientierung veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Sachsen-Anhalt amtliche Bodenrichtwerte; sie sind allerdings ausdrücklich nur Orientierungswerte ohne bindende Wirkung und ersetzen keine objektbezogene Einschätzung. Genau diese kennen wir aus dem Markt, nicht aus einer Tabelle.
Entscheiden Sie sich für den Verkauf, übernehmen wir ihn vollständig: von der Aufbereitung der Unterlagen über aufbereitete Exposés und, auf Wunsch, 360°-Rundgänge bis zur Begleitung durch Kaufvertrag und Notartermin. Auf Wunsch vermarkten wir diskret und ohne öffentliches Inserat, wenn die Trennung nicht in der Nachbarschaft Thema werden soll. Wie zufrieden Eigentümer mit dieser Begleitung sind, zeigt unsere Bewertung: Tandel Immobilien wird regelmäßig mit 5,0 von 5 auf ImmobilienScout24 bewertet.
So läuft es ab
- Ein unverbindliches Gespräch: Sie schildern Ihre Situation, wir hören zu und sagen Ihnen offen, welche Wege realistisch sind.
- Die kostenfreie Marktpreisanalyse: Wir erfassen Lage, Zustand, Größe und Ausstattung und gleichen das mit aktuellen Vergleichsobjekten in der Region ab, als neutrale Grundlage für beide Seiten.
- Den Weg festlegen: Verkauf, Auszahlung oder Vermietung. Sie entscheiden, wir ordnen die Folgen ein.
- Die Umsetzung: Beim Verkauf begleiten wir Sie bis zur Schlüsselübergabe. Ein gut vorbereiteter Verkauf dauert von der Markteinschätzung bis zum Notartermin in der Regel zwei bis vier Monate.
Entscheidungshilfe
Die folgende Übersicht ist keine Rechtsberatung, sondern eine erste Orientierung, wohin Ihr Weg tendenziell führt:
| Ihre Situation | Wohin es meist führt |
|---|---|
| Beide im Grundbuch, keiner will bleiben | Gemeinsamer Verkauf, Erlös nach Anteilen teilen |
| Einer will bleiben und kann die Finanzierung allein tragen | Auszahlung des anderen Partners |
| Verkauf gewünscht, aber schwacher Marktmoment | Vermietung auf Zeit, späterer Verkauf |
| Einer will verkaufen, der andere blockiert dauerhaft | Letzter Ausweg Teilungsversteigerung – erst fachanwaltlich prüfen lassen |
| Nur einer steht im Grundbuch, der andere hat mitgezahlt | Ansprüche gesondert klären – zum Fachanwalt für Familienrecht |
Häufige Fragen
Ich habe deutlich mehr in das Haus gesteckt, stehe aber nur zur Hälfte im Grundbuch. Bekomme ich mehr? Nicht automatisch. Der eingetragene Bruchteil bestimmt zunächst den Eigentumsanteil. Höhere Beiträge (Eigenkapital, Renovierung, Tilgung) können Sie geltend machen, müssen sie aber belegen. Wie das rechtlich zu bewerten ist, klärt ein Fachanwalt für Familienrecht. Die Marktpreisanalyse liefert dazu die Wertgrundlage.
Kann mein Ex-Partner den Verkauf gegen meinen Willen erzwingen? Grundsätzlich ja. Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 Abs. 1 BGB) und notfalls eine Teilungsversteigerung beantragen. Weil dabei meist beide Seiten Geld verlieren, ist eine einvernehmliche Lösung fast immer besser. Eine neutrale Bewertung nimmt dem Streit oft die Schärfe.
Wir haben gemeinsame Kinder – schützt uns das vor dem Verkauf? Anders als bei Eheleuten gibt es für unverheiratete Paare keinen automatischen Aufschub der Teilungsversteigerung zum Schutz gemeinsamer Kinder. Der befristete Aufschub nach § 180 Abs. 2 ZVG steht zwar jedem Miteigentümer offen, ersetzt aber keine Beratung. Sprechen Sie das unbedingt mit einem Fachanwalt für Familienrecht durch.
Muss ich die Rate weiterzahlen, wenn ich ausziehe? Wenn Sie den Kreditvertrag mitunterschrieben haben, bleiben Sie gegenüber der Bank in der Haftung – ein Auszug ändert daran nichts. Aus der Haftung entlassen wird man in der Regel nur, wenn der bleibende Partner die Finanzierung allein übernehmen kann. Das ist im Zweifel mit der Bank zu klären.
Was kostet die Marktpreisanalyse? Nichts. Die Ersteinschätzung und die Marktpreisanalyse sind kostenfrei und unverbindlich. Unsere Konditionen für eine spätere Verkaufsbegleitung besprechen wir fair und offen im persönlichen Gespräch, ohne Überraschungen.
Einen Überblick über alle Wege, wenn eine Immobilie im Spiel ist, finden Sie unter Immobilie bei Trennung und Scheidung. War Ihr Fall eine Ehe, hilft Ihnen der Beitrag Haus verkaufen bei Scheidung weiter.
Über den Autor
Nico Tandel ist Geschäftsführer der Tandel Immobilien GmbH in Halle (Saale). Er ist Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirt und IHK-zertifiziert. Seit 1995 ist er in der Immobilienbranche tätig, seit 2014 selbstständig, mit über 30 Jahren Erfahrung. Er begleitet Eigentümer in Halle (Saale), im Saalekreis, in Merseburg und in Leipzig persönlich, von der ersten Markteinschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Was ist Ihre Immobilie wert? Sie bekommen eine marktnahe, nachvollziehbare Einschätzung auf Basis aktueller Vergleichsobjekte – kostenfrei und unverbindlich, als neutrale Grundlage für beide Seiten. Rufen Sie an: +49 171 50 51 479, schreiben Sie an info@tandel.immobilien oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Am Kirchtor 27, 06108 Halle (Saale) — Mo–Fr 09:00–18:00 Uhr, samstags nach Vereinbarung.