Mittelwertverfahren bezeichnet eine Methode der Immobilienbewertung, bei der der Verkehrswert als gewichteter oder ungewichteter Mittelwert aus Sachwert und Ertragswert ermittelt wird. Kombiniert Stärken beider Verfahren, anwendbar bei vermieteten Wohnimmobilien, berücksichtigt unterschiedliche Käuferperspektiven von Eigennutzern und Anlegern.
Grundkonzept
Kombination von substanzorientierter und renditeorientierter Bewertung, Ausgleich von Über- oder Unterbewertungen einzelner Verfahren. Berechnung als arithmetisches Mittel (Sachwert plus Ertragswert geteilt durch 2) oder gewichtetes Mittel mit unterschiedlichen Faktoren je nach Marktrelevanz. Abgrenzung zur Plausibilisierung: Mittelwert ist eigenständiges Verfahren, Plausibilisierung nur Kontrolle.
Rechtliche Grundlage
ImmoWertV erwähnt Verfahren nicht ausdrücklich, erlaubt aber Kombination in §8, Begründung der Verfahrenswahl erforderlich. Unterschiedliche Praxis der Gutachterausschüsse, manche empfehlen es für bestimmte Objekttypen. Gerichte akzeptieren bei sachgerechter Anwendung mit Begründung der Gewichtung.
Anwendungsbereiche
Vermietete Wohnimmobilien mit Eigennutzern und Kapitalanlegern als Käufer, Sachwert für Eigennutzer relevant, Ertragswert für Anleger. Wohn- und Geschäftshäuser mit gemischter Nutzung. Nicht geeignet bei reiner Eigennutzung (Einfamilienhäuser) oder reiner Kapitalanlage (Gewerbeimmobilien), dort dominiert jeweils ein Verfahren.
Gewichtung und Durchführung
Ungewichtete Mittelung 50 zu 50 selten sachgerecht. Gewichtete Mittelung nach Marktrelevanz, etwa 70 Prozent Ertragswert und 30 Prozent Sachwert, durch Marktanalyse begründet. Sachwertermittlung mit Bodenwert und Gebäudesachwert, Ertragswertermittlung mit Reinertrag und Kapitalisierung, dann Mittelwertbildung mit dokumentierter Begründung.
Kritik und Alternativen
Fehlende theoretische Fundierung da kein Käufer tatsächlich Mittelwert bildet, Willkür bei Gewichtung möglich, kann Bewertungsfehler verdecken. Alternativen sind Vergleichswertverfahren als marktnaheste Methode, Primärverfahren mit Plausibilisierung oder differenzierte Bewertung verschiedener Gebäudeteile. Qualitätskriterien sind transparente Begründung und nachvollziehbare Gewichtung mit Marktbezug.
Siehe auch: Sachwertverfahren , Ertragswertverfahren , Verkehrswert