Obergeschoss (OG) bezeichnet alle Geschosse eines Gebäudes, die sich oberhalb des Erdgeschosses befinden. Die Bezeichnung dient der eindeutigen Identifikation der verschiedenen Ebenen eines Bauwerks und ist wichtig für Grundrisse, Baubeschreibungen und Immobilienanzeigen.
Zählweise und Bezeichnungen
In Deutschland werden Obergeschosse üblicherweise durchnummeriert:
- OG (erstes Obergeschoss), direkt über dem Erdgeschoss
- OG (zweites Obergeschoss), darüber liegend
- OG, 4. OG usw., weitere darüber liegende Geschosse
DG (Dachgeschoss), oberstes bewohnbares Geschoss unter dem Dach
Internationale Unterschiede
Die Zählweise von Geschossen variiert international erheblich:
Deutschland/Österreich: EG, 1. OG, 2. OG, 3. OG...
USA/Großbritannien: 1st floor = deutsches EG, 2nd floor = deutsches 1. OG
Frankreich: rez-de-chaussée (EG), 1er étage (1. OG)
Dies kann bei internationalen Immobilientransaktionen oder Reisen zu Missverständnissen führen.
Rechtliche Bedeutung
Die genaue Bezeichnung des Obergeschosses ist rechtlich relevant für:
Kaufverträge und Mietverträge (eindeutige Objektidentifikation)
Baugenehmigungen (Angabe der zulässigen Geschosszahl)
Teilungserklärungen bei Eigentumswohnungen
Grundrisse und Baubeschreibungen
Bewertungsgutachten
Geschosshöhe und Raumhöhe
Obergeschosse haben typischerweise folgende Maße:
Geschosshöhe (Rohbau): 2,70-3,00 m
Lichte Raumhöhe (fertig): 2,40-2,60 m
Altbauten: oft 3,00-3,50 m lichte Höhe
Gewerbebauten: 2,75-3,50 m oder höher
Ausstattung und Besonderheiten
Obergeschosse unterscheiden sich oft vom Erdgeschoss durch:
Zugang über Treppenhaus oder Aufzug erforderlich
Geringere Lärmbelastung durch Straßenverkehr
Mehr Privatsphäre und bessere Aussicht
Höhere Sicherheit vor Einbrüchen
Keine direkte Gartenzugang
Bei höheren Geschossen: längere Fluchtwege
Werteinflüsse nach Lage
Die Lage in einem bestimmten Obergeschoss beeinflusst den Immobilienwert:
1.-3. OG: Meist optimal (guter Ausblick, nicht zu hoch)
Höhere OG: Bessere Aussicht, aber längere Wege
Oberste OG: Oft wärmer im Sommer, aber ruhiger
Mit Aufzug: Geschoss spielt geringere Rolle
Ohne Aufzug: Höhere Geschosse weniger begehrt
Bauplanungsrechtliche Aspekte
Die Anzahl der zulässigen Obergeschosse wird im Bebauungsplan festgelegt:
Geschossflächenzahl (GFZ) regelt Gesamtgeschossfläche
Geschosszahl (Vollgeschosse) ist oft limitiert
Staffelgeschosse zählen unter bestimmten Bedingungen nicht voll
Dachgeschosse können als Vollgeschoss gelten oder nicht
Vollgeschoss vs. Nicht-Vollgeschoss
Nach den Landesbauordnungen gilt ein Geschoss als Vollgeschoss, wenn:
Mindestens 2/3 der Grundfläche eine lichte Höhe von mind. 2,30 m haben
Dachgeschosse mit Kniestockhöhe unter 1,50 m oft kein Vollgeschoss
Kellergeschosse bei Überstand über Gelände als Vollgeschoss
Die genauen Regelungen variieren nach Landesbauordnung.
Makler sollten in Immobilienanzeigen die genaue Lage der Wohnung im Obergeschoss angeben und auf Besonderheiten wie Aufzugverfügbarkeit, Aussicht und Lärmschutz hinweisen. Bei Objekten ohne Aufzug sollte die Anzahl der Treppen transparent kommuniziert werden.