Objektanalyse bezeichnet die umfassende Prüfung einer Immobilie als Grundlage für Kauf-, Verkaufs- oder Investitionsentscheidungen. Deckt verborgene Risiken auf, ermittelt angemessene Kaufpreise, identifiziert Entwicklungspotenziale und ermöglicht fundierte Entscheidungen.
Bestandteile der Analyse
Technische Analyse prüft Bausubstanz und Gebäudezustand, Haustechnik und Installationen, energetischen Zustand und Modernisierungsbedarf, Instandhaltungsrückstau und Restnutzungsdauer. Rechtliche Analyse umfasst Grundbuch und Belastungen, Baugenehmigungen, Mietverträge, Altlasten und öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Wirtschaftliche Analyse bewertet Ertragssituation und Cashflow, Bewirtschaftungskosten, Marktwert und Rentabilität. Standortanalyse erfasst Makro- und Mikrolage, Infrastruktur, Nachfrage und Entwicklungspotenzial.
Technische Prüfung
Bausubstanz mit Tragwerk, Dach, Fassade, Fenster, Keller und Schadstoffen. Haustechnik mit Heizung, Sanitär, Elektro, Lüftung und Aufzügen. Energetische Qualität mit Dämmstandard, Energieausweis und Sanierungspotenzial. Instandhaltungszustand mit Rückstau beziffern, Maßnahmen priorisieren, Kosten schätzen.
Rechtliche und wirtschaftliche Prüfung
Grundbuchanalyse zu Eigentum, Lasten und Grundpfandrechten. Baurechtliche Situation mit Genehmigungen und Bebauungsplan. Mietrechtliche Analyse der Verträge, Mieterstruktur und Mieterhöhungspotenzial. Ertrags- und Kostenanalyse mit Mieteinnahmen, Leerstand, Bewirtschaftungskosten, Rentabilität und Kaufpreisbeurteilung.
Durchführung
Informationsbeschaffung durch Unterlagen vom Verkäufer, Grundbuch, Baugenehmigungen, Mieterliste. Ortsbesichtigung mit persönlicher Inaugenscheinnahme, Fotodokumentation, Gesprächen mit Mietern. Experteneinbindung von Sachverständigen, Rechtsanwälten, Steuerberatern und Architekten.
Ergebnis und Empfehlung
Analysebericht mit strukturierter Dokumentation aller Erkenntnisse, Risikobewertung mit Eintrittswahrscheinlichkeit und Auswirkung. Handlungsempfehlung mit Kauf- oder Nichtkauf-Entscheidung, empfohlenem Kaufpreis, Bedingungen und Entwicklungsstrategie. Systematisches Vorgehen mit Checkliste, kritische Prüfung aller Unterlagen, Kosten für professionelle Analyse investieren.
Siehe auch: Due Diligence , Immobilienbewertung , Mikrolage