Sachwert bezeichnet den Wert einer Immobilie, der sich aus den Kosten für Grund und Boden sowie den Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung ergibt. Der Sachwert ist Grundlage des Sachwertverfahrens und wird insbesondere bei selbstgenutzten Immobilien angewendet.
Komponenten des Sachwerts
Bodenwert: Wert des unbebauten Grundstücks, berechnet als Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert. Gebäudesachwert: Herstellungskosten des Gebäudes (Neuwert) abzüglich Alterswertminderung, plus Modernisierungen. Wert der Außenanlagen: Zufahrten, Terrassen, Gartenbereiche, Einfriedungen.
Berechnung
Formel: Sachwert gleich Bodenwert plus Gebäudesachwert plus Wert Außenanlagen. Alterswertminderung: Neuwert mal Alter geteilt durch Gesamtnutzungsdauer. Beispiel Einfamilienhaus: 500 qm mal 300 Euro ergibt 150.000 Euro Bodenwert. Gebäude 600 cbm mal 400 Euro Normalherstellungskosten ergibt 240.000 Euro Neuwert. Nach 20 Jahren bei 80 Jahren Nutzungsdauer: 180.000 Euro Gebäudesachwert. Plus 20.000 Euro Außenanlagen ergibt 350.000 Euro Sachwert.
Marktanpassungsfaktor
Verkehrswert gleich Sachwert mal Marktanpassungsfaktor. Faktor wird von Gutachterausschüssen ermittelt, typisch 0,7-1,3. Faktor unter 1,0: Markt bewertet niedriger als Herstellungskosten (ländliche Regionen). Faktor über 1,0: Markt bewertet höher (Ballungsräume, hohe Nachfrage).
Gesamtnutzungsdauer
Einfamilienhaus massiv: 70-80 Jahre. Mehrfamilienhaus massiv: 70-80 Jahre. Fertighaus Holz: 60-70 Jahre. Gewerbebau: 50-60 Jahre. Industriehalle: 40-50 Jahre. Modernisierungen verlängern Restnutzungsdauer.
Anwendung
Geeignet für: Selbstgenutzte Einfamilienhäuser, Villen und Luxusimmobilien, Sonderimmobilien ohne Vergleichswerte. Nicht geeignet für: Vermietete Mehrfamilienhäuser (Ertragswertverfahren), Eigentumswohnungen (Vergleichswertverfahren).
Siehe auch: Sachwertverfahren , Verkehrswert , Ertragswert