Bodenrichtwert Sachsen-Anhalt verstehen: BORIS lesen und einordnen
Kurz gesagt
- Der Bodenrichtwert Sachsen-Anhalt sagt Ihnen, was ein Quadratmeter unbebauter Boden in Ihrer Lage im Schnitt wert ist. Nicht, was Ihre Immobilie am Markt bringt.
- Sie finden ihn adressgenau und kostenfrei im amtlichen BORIS-Viewer des Landes, ohne Anmeldung.
- Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss, meist zum Stichtag 1. Januar und alle zwei Jahre neu.
- Zwischen Bodenrichtwert und Verkaufspreis liegt oft eine große Lücke: Zustand, Ausstattung, Stadtteil und aktuelle Nachfrage entscheiden mit.
- Wollen Sie den echten Marktwert wissen, ist eine kostenfreie Marktpreisanalyse der einfachere Weg. Sie ersetzt kein Wertgutachten, gibt Ihnen aber eine belastbare Zahl.
Irgendwann steht die Frage im Raum: Was ist mein Grundstück eigentlich wert? Viele Eigentümer in Halle (Saale) landen dann beim Bodenrichtwert Sachsen-Anhalt, googeln eine Zahl, multiplizieren sie mit ihren Quadratmetern und erschrecken oder freuen sich über das Ergebnis. Beides meist zu früh. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher, kostenfrei abrufbarer Wert, und er ist nützlich. Nur sagt er etwas anderes aus, als die meisten glauben. In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, wie Sie ihn über BORIS finden, wie Sie ihn lesen und wo seine Grenzen liegen. Als Makler in Halle sehe ich fast wöchentlich, wie leicht man sich hier verrechnet.
Was der Bodenrichtwert ist – und was er nicht ist
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für den Boden. Er beziffert, was ein Quadratmeter unbebauter Grund in einem abgegrenzten Gebiet, der sogenannten Bodenrichtwertzone, im Mittel wert ist. Ermittelt wird er nicht geschätzt, sondern aus echten, beim Notar beurkundeten Kaufpreisen abgeleitet, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte auswertet. Das macht ihn belastbar. Es macht ihn aber auch zu einem Baustein, nicht zum Endergebnis.
Der häufigste Irrtum: Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche sei der Wert der Immobilie. Ist er nicht. Das Gebäude taucht in dieser Rechnung gar nicht auf: nicht sein Zustand, nicht das sanierte Bad, nicht der Zuschnitt des Grundstücks. Bei einem Einfamilienhaus mit großem Garten mag der Boden einen erheblichen Teil des Werts ausmachen. Bei einer Eigentumswohnung im dritten Stock spielt er fast keine Rolle mehr, weil sich Dutzende Eigentümer denselben Grund teilen.
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Der Bodenrichtwert sagt aus, wie viel ein Quadratmeter unbebauter Boden in einer bestimmten Lage durchschnittlich wert ist, abgeleitet aus tatsächlichen Kauffällen der Region. Er ist eine Orientierung für Grundstückswerte, dient der steuerlichen Bewertung und bildet einen Baustein der Immobilienbewertung. Den Verkaufspreis einer bebauten Immobilie beziffert er nicht.
Wie Sie diesen Wert für Ihr eigenes Grundstück nachschlagen, zeige ich Ihnen im nächsten Schritt.
So finden Sie den Bodenrichtwert über BORIS Sachsen-Anhalt
BORIS steht für Bodenrichtwertinformationssystem, das amtliche Portal, in dem Sachsen-Anhalt seine Bodenrichtwerte veröffentlicht. Sie brauchen kein Konto, keine Gebühr und keinen Termin. Der Weg dorthin ist kürzer, als viele denken:
- Amtlichen Viewer öffnen. Rufen Sie den Bodenrichtwert- und Flurstücks-Viewer im Geodatenportal des Landes Sachsen-Anhalt auf. Für Grundstücke in Halle führt auch das Serviceportal der Stadt Halle (Saale) direkt zur Auskunft aus der Bodenrichtwertkarte.
- Adresse eingeben. Tippen Sie Straße und Hausnummer ein oder navigieren Sie auf der Karte zu Ihrem Grundstück. Die Bodenrichtwertzonen sind farbig hinterlegt.
- Zone anklicken. Sie bekommen den Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter angezeigt, dazu die Angaben, für welche Nutzung und welchen Entwicklungszustand er gilt.
- Stichtag prüfen. Notieren Sie sich, auf welchen Stichtag sich der Wert bezieht. Das ist wichtig, sobald Sie den Wert weitergeben oder mit einer älteren Auskunft vergleichen.
Wollen Sie es lieber schriftlich und amtlich bestätigt, stellt der Gutachterausschuss auf Antrag einen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte aus. Dafür fällt in der Regel eine Gebühr an, die reine Online-Einsicht dagegen ist kostenfrei.
Die Zahl steht nun vor Ihnen. Jetzt kommt der Teil, an dem sich die meisten verlesen.
Stichtag, Zone und Umrechnung: den Wert richtig lesen
Eine Zahl im Viewer zu sehen ist das eine. Sie richtig zu deuten das andere. Drei Begriffe entscheiden darüber, ob Sie den Wert korrekt lesen.
Zuerst der Stichtag. Bodenrichtwerte gelten nicht dauerhaft, sondern zu einem Stichtag, meist der 1. Januar, in Sachsen-Anhalt in der Regel im Zwei-Jahres-Takt neu ermittelt. Ein Wert vom Stichtag vor drei Jahren kann den heutigen Markt verfehlen, nach oben wie nach unten. Achten Sie also immer darauf, aus welchem Jahr die Angabe stammt.
Dann die Zone. Der Wert gilt für eine ganze Bodenrichtwertzone, nicht für Ihr einzelnes Grundstück. Innerhalb der Zone wird von einem typischen "Richtwertgrundstück" ausgegangen: einer angenommenen Standardgröße, einem Standardzuschnitt, einer bestimmten baulichen Ausnutzbarkeit. Weicht Ihr Grundstück davon ab, weicht auch sein Bodenwert ab.
Und schließlich die Umrechnung. Genau dafür gibt es Umrechnungskoeffizienten. Sie passen den Zonen-Richtwert an die konkreten Merkmale Ihres Grundstücks an, etwa an Größe, Tiefe oder bauliche Ausnutzung. Ein größeres oder schlechter geschnittenes Grundstück kann pro Quadratmeter weniger wert sein als das Richtwertgrundstück, ein besonders gut nutzbares mehr. Die Systematik dieser Anpassungen ist in der bundesweit geltenden Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt. Wie stark die Faktoren im Einzelfall wirken, lässt sich nicht pauschal sagen. Hier fängt die eigentliche Bewertungsarbeit an.
Zwischenfazit: Ein Bodenrichtwert ohne Stichtag und ohne Blick auf die Zone ist nur eine halbe Information. Erst mit beidem, und mit der Frage, wie Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück abweicht, wird die Zahl brauchbar.
Bodenrichtwerte in Halle (Saale), im Saalekreis und in Merseburg
Hier wird es konkret, und hier lohnt sich der genaue Blick. Zum Stichtag 1. Januar 2026 lag der höchste Bodenrichtwert für Eigenheim-Bauplätze im individuellen Wohnungsbau in ganz Sachsen-Anhalt bei 450 Euro pro Quadratmeter, und zwar in Halle, im Stadtteil Lettin (LVermGeo Sachsen-Anhalt, veröffentlicht 16.04.2026). Wichtig: Das ist ein Spitzenwert, kein Durchschnitt für Halle. Wer diese Zahl für seinen eigenen Stadtteil übernimmt, liegt in den meisten Lagen daneben.
Ein typisches Beispiel, wie es mir immer wieder begegnet: Eine Eigentümerin in Halle-Neustadt liest die 450 Euro aus der Presse, rechnet ihr Grundstück damit hoch und kommt auf eine Summe, die ihr die Sprache verschlägt. Nur gilt der Lettiner Spitzenwert für ihre Zone gar nicht. Erst der Blick in den Viewer für genau ihre Bodenrichtwertzone, dazu der Zustand ihres Hauses, ergibt eine belastbare Größenordnung. Der Weg über die Presse-Zahl führt fast immer in die Irre.
Denn Halle ist innerhalb der Stadtgrenze extrem unterschiedlich. Zwischen einer sanierten Gründerzeitstraße im Paulusviertel, einer Lage in Giebichenstein am Hang zur Saale und einem Plattenbaugebiet in Halle-Neustadt liegen bei den Bodenrichtwerten Welten, und bei den erzielbaren Verkaufspreisen erst recht. Die stadtteilgenauen Werte schlagen Sie am besten direkt im amtlichen Viewer nach, Zone für Zone. Eine einzelne "Halle-Zahl" gibt es schlicht nicht.
Über die Stadtgrenze hinaus verschiebt sich das Bild noch einmal. In Merseburg, in Leuna, in Bad Dürrenberg oder im übrigen Saalekreis gelten eigene Zonen mit eigenen Werten, die oft spürbar unter dem halleschen Niveau liegen, an manchen Standorten aber auch überraschen. Genau solche lokalen Muster kennt man nur, wenn man den Markt täglich vor Ort sieht. Das ist der Grund, warum eine Karte allein selten reicht. Wenn Sie ohnehin gerade beim Wert Ihrer Immobilie sind, hilft der Blick darauf, was den Immobilienwert in Halle beeinflusst, die Bodenzahl richtig zu gewichten.
Zwischenfazit: Der Spitzenwert von 450 €/m² in Halle-Lettin zeigt vor allem eins: Bodenrichtwerte sind hochgradig lokal. Für Ihr Grundstück zählt die Zone, in der es liegt, nicht der Landesrekord.
Vom Bodenrichtwert zum Verkaufspreis: warum die Lücke groß sein kann
Kommen wir zu der Frage, die für Sie als Eigentümer am meisten zählt: Was hat der Bodenrichtwert mit dem Preis zu tun, den Sie beim Verkauf tatsächlich bekommen? Die ehrliche Antwort: weniger, als der Name vermuten lässt. Drei Werte werden regelmäßig durcheinandergeworfen.
| Wert | Was er aussagt | Wer ihn festlegt |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | Durchschnittspreis pro m² unbebauten Bodens in einer Zone | Gutachterausschuss, aus Kaufpreisen abgeleitet |
| Verkehrswert (Marktwert) | Der Preis, der für die gesamte Immobilie im normalen Geschäftsverkehr erzielbar wäre (§ 194 BauGB) | Sachverständige / Gutachter, nach Verfahren der ImmoWertV |
| Marktpreis / Verkaufspreis | Was ein Käufer heute konkret zu zahlen bereit ist | Angebot und Nachfrage am realen Markt |
Der Bodenrichtwert steckt im Verkehrswert mit drin, ist aber nur einer von mehreren Bausteinen. Der Verkehrswert wiederum ist gesetzlich definiert als der Preis, der "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" erzielbar wäre (§ 194 BauGB). So weit die Theorie. Was am Ende auf dem Kaufvertrag steht, entscheidet der Markt: der Zustand des Hauses, die Ausstattung, wie viele Interessenten gerade suchen, das Zinsniveau, die Jahreszeit sogar. Zwei baugleiche Häuser auf Grundstücken mit identischem Bodenrichtwert können sich im Verkaufspreis deutlich unterscheiden.
Deshalb rate ich Eigentümern: Nehmen Sie den Bodenrichtwert als das, was er ist, eine gute, kostenfreie erste Orientierung für den Bodenanteil. Für den Wert Ihrer bebauten Immobilie braucht es den zweiten Schritt: aktuelle Vergleichsverkäufe, den echten Zustand, die Mikrolage.
Zwischenfazit: Der Bodenrichtwert deckt den Bodenanteil ab, nicht den Preis Ihres Hauses. Für die tatsächliche Verkaufszahl zählen Zustand, Ausstattung und die konkrete Nachfrage in Ihrer Straße.
Sie überlegen zu verkaufen und wollen keine Karten-Zahl, sondern eine belastbare Einschätzung? Der erste Schritt ist eine kostenfreie Marktpreisanalyse, ganz ohne Verpflichtung.
Häufige Fragen
Ist die Abfrage des Bodenrichtwerts in Sachsen-Anhalt kostenlos? Die Online-Einsicht im amtlichen BORIS-Viewer des Landes ist kostenfrei und ohne Anmeldung möglich. Nur ein amtlich bestätigter, schriftlicher Auszug aus der Bodenrichtwertkarte, den der Gutachterausschuss auf Antrag ausstellt, ist in der Regel gebührenpflichtig.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert? In Sachsen-Anhalt werden die Bodenrichtwerte in der Regel alle zwei Jahre zum Stichtag 1. Januar neu ermittelt und veröffentlicht. Für die Bewertung sollten Sie deshalb immer prüfen, auf welchen Stichtag sich die angezeigte Zahl bezieht.
Kann ich aus dem Bodenrichtwert den Wert meines Hauses berechnen? Nur den Bodenanteil, und auch den nur näherungsweise. Bodenrichtwert mal Fläche ergibt einen groben Bodenwert für ein Standardgrundstück. Das Gebäude, sein Zustand und die konkrete Nachfrage bleiben dabei außen vor. Für den Wert des Hauses reicht diese Rechnung nicht.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für ein Grundstück in Halle (Saale)? Adressgenau im amtlichen Viewer des Landes Sachsen-Anhalt oder über das Serviceportal der Stadt Halle, das zur Auskunft aus der Bodenrichtwertkarte führt. Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt Halle (Saale).
Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Verkehrswert? Nein. Der Bodenrichtwert betrifft nur den unbebauten Boden. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB meint den erzielbaren Preis für die gesamte Immobilie samt Gebäude. Der Bodenrichtwert ist ein Baustein davon, nicht das Ergebnis.
Über den Autor
Nico Tandel ist Geschäftsführer der Tandel Immobilien GmbH in Halle (Saale). Er ist Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirt und IHK-zertifiziert. Seit 1995 ist er in der Immobilienbranche tätig, seit 2014 selbstständig, mit über 30 Jahren Erfahrung. Er begleitet Eigentümer in Halle (Saale), im Saalekreis, in Merseburg und in Leipzig persönlich, von der ersten Markteinschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Was ist Ihre Immobilie wert? Sie bekommen eine marktnahe, nachvollziehbare Einschätzung auf Basis aktueller Vergleichsobjekte — kostenfrei und unverbindlich. Rufen Sie an: +49 171 50 51 479, schreiben Sie an info@tandel.immobilien oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Am Kirchtor 27, 06108 Halle (Saale) — Mo–Fr 09:00–18:00 Uhr, samstags nach Vereinbarung.