Kurz gesagt
- Wenn Sie eine Immobilie im Sanierungsgebiet verkaufen, braucht Ihr Kaufvertrag zusätzlich die schriftliche Genehmigung der Stadt (§ 144 Abs. 2 BauGB). Ohne sie wird der Vertrag nicht wirksam.
- Die Stadt prüft dabei auch den Kaufpreis. Ein zu hoher Preis ist ein Versagungsgrund (§ 153 Abs. 2 BauGB). Das ist der häufigste Grund, warum ein Verkauf hier ins Stocken gerät.
- Ob ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB anfällt, hängt vom konkreten Gebiet ab. In Halle wird das Gebiet der Satzung Nr. 2 ausdrücklich ohne Ausgleichsbeträge geführt.
- Ein Sanierungsvermerk steht in Abteilung II Ihres Grundbuchs. Wer ihn dort findet, sollte vor dem ersten Inserat mit der Stadt sprechen. Nicht erst beim Notartermin.
- Halle (Saale) führt derzeit vier Sanierungssatzungen. Welche für Ihr Haus gilt, entscheidet über Verfahren, Fristen und Geld.
Sie wollen eine Immobilie im Sanierungsgebiet verkaufen und haben im Grundbuch einen Vermerk gefunden, den Sie jahrelang nicht beachtet haben. Das ist der übliche Ablauf. Kaum jemand liest Abteilung II, solange nichts passiert. Dann liegt plötzlich ein Kaufangebot auf dem Tisch, und der Notar sagt: Wir brauchen noch eine Genehmigung.
Bis dahin ist der Vermerk für die meisten Eigentümer ein Randthema. Das Recht ist dabei selten das Problem. Der Zeitplan schon, weil niemand mit vier zusätzlichen Wochen gerechnet hat.
Dieser Beitrag ordnet ein, was das Baugesetzbuch von Ihnen verlangt, welche Gebiete es in Halle gibt und an welcher Stelle Sie handeln sollten, bevor der Käufer ungeduldig wird. Rechtsberatung ist das nicht, dafür sind Notar und Fachanwalt zuständig. Aber Sie sollen wissen, worauf Sie zugehen.
Woran Sie erkennen, ob Ihre Immobilie betroffen ist
Der Einstieg ist unspektakulär: Sie brauchen einen aktuellen Grundbuchauszug und schauen in Abteilung II. Dort stehen die Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte. Und eben der Sanierungsvermerk.
Diesen Vermerk trägt das Grundbuchamt nicht auf eigenen Antrieb ein. Die Gemeinde teilt ihm die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit, danach wird der Vermerk gesetzt (§ 143 Abs. 2 BauGB). Für Sie heißt das: Der Eintrag ist die Folge einer politischen Entscheidung über Ihr Viertel, nicht eine Bewertung Ihres Hauses.
Ein Detail wird selten erwähnt: Der Vermerk entfällt, wenn in der Sanierungssatzung die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen ist. Es gibt also Gebiete mit Satzung, aber ohne Grundbuchvermerk. Umgekehrt gilt das nicht. Steht der Vermerk drin, ist die Sache relevant.
Was bedeutet ein Sanierungsvermerk im Grundbuch?
Der Sanierungsvermerk in Abteilung II zeigt an, dass Ihr Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Er zeigt einen Genehmigungsvorbehalt an: Verkauf, Teilung, Baulasten und bauliche Maßnahmen brauchen die Zustimmung der Gemeinde. Nach Abschluss der Sanierung wird er gelöscht.
Wenn Sie den Vermerk gefunden haben, geht es als Nächstes um Ihren Kaufvertrag.
Ihr Kaufvertrag braucht eine Genehmigung
Hier liegt der Kern. § 144 Abs. 2 BauGB stellt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet unter anderem die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks unter Genehmigungsvorbehalt. Ebenso die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts, schuldrechtliche Verpflichtungsverträge, die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast und die Teilung eines Grundstücks.
Übersetzt: Sie und Ihr Käufer können sich einig sein, der Notar kann beurkunden. Der Vertrag entfaltet seine Wirkung trotzdem erst, wenn die Genehmigung vorliegt. In der Praxis holt der Notar sie ein. Sie merken davon oft nur, dass es dauert.
Wie lange dauert das? § 145 Abs. 1 BauGB verweist auf § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BauGB, der entsprechend anzuwenden ist. Danach ist über die Genehmigung innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags zu entscheiden. Lässt sich die Prüfung in dieser Zeit nicht abschließen, ist die Frist zu verlängern, höchstens jedoch um drei Monate. Und dann kommt der Satz, der dabei oft übersehen wird: "Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird."
Versagen darf die Gemeinde übrigens nicht nach Gutdünken. § 145 Abs. 2 BauGB lässt das nur zu, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben oder der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Das ist eine hohe Hürde. Der normale Hausverkauf an eine Familie, die einziehen will, fällt selten darunter.
Zwei Dinge sollten Sie trotzdem vorher regeln, weil sie in der Wartezeit sonst Ärger machen. Erstens die Kaufpreisfälligkeit: Der Notar knüpft sie üblicherweise an das Vorliegen der Genehmigung, damit kein Geld fließt, bevor der Vertrag wirksam ist. Wie das im Einzelfall formuliert wird, gehört in die Hand Ihres Notars. Zweitens die Erwartung des Käufers. Wer im Exposé und im ersten Gespräch hört, dass eine sanierungsrechtliche Genehmigung dazugehört und wie lange sie dauern darf, wartet gelassen. Wer es beim Beurkundungstermin zum ersten Mal hört, rechnet mit einem Problem, das gar keines ist.
Zwischenfazit: Die Genehmigung ist ein Verfahrensschritt, kein Verkaufsverbot. Der gesetzliche Rahmen ist ein Monat, im Höchstfall vier. Planen Sie diese Zeit von Anfang an ein, statt sie später als Verzögerung zu erleben.
Beim Preis schaut die Stadt allerdings sehr genau hin.
Die Stadt prüft auch den Preis
Das ist der Punkt, an dem es teuer wird. § 153 Abs. 2 BauGB sagt: Liegt bei der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Grundstücks der vereinbarte Gegenwert über dem Wert, der sich nach § 153 Abs. 1 BauGB ergibt, liegt auch hierin eine wesentliche Erschwerung der Sanierung im Sinne des § 145 Abs. 2 BauGB.
Ein überhöhter Kaufpreis ist also ein Versagungsgrund. Der Hintergrund: Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen sollen sich nicht in den Kaufpreisen niederschlagen, solange die Sanierung mit öffentlichen Mitteln läuft. Satz 2 der Vorschrift nimmt Fälle aus, in denen die Ausgleichsbetragspflicht nach § 154 Abs. 3 Satz 2 oder 3 BauGB erloschen ist. Deshalb lohnt der Blick ins konkrete Gebiet, statt die Regel pauschal anzuwenden.
Was das für Sie praktisch bedeutet: Ein Preis, den Sie "mal probieren" wollen, kostet Sie hier mehr als Vermarktungszeit. Er kann das Geschäft kippen. Der Käufer springt ab, Sie fangen von vorn an, und der Preis, den Sie am Ende erzielen, ist niedriger als der, mit dem Sie realistisch gestartet wären.
Bevor Sie einen Preis in ein Exposé schreiben: Lassen Sie ihn belegen. Wir erstellen für Ihre Immobilie eine kostenfreie Marktpreisanalyse auf Basis aktueller Vergleichsobjekte, kostenfrei und unverbindlich. Rufen Sie an: +49 171 50 51 479.
An dieser Stelle stellt sich fast immer dieselbe Frage: Was ist mit dem Ausgleichsbetrag?
Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB: warum das vom Gebiet abhängt
§ 154 Abs. 1 BauGB formuliert es so: Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Fällig wird er grundsätzlich nach Abschluss der Sanierung; eine vorzeitige Festsetzung oder Ablösung ist möglich.
Drei Punkte ordnen das ein:
- Wann er anfällt: nur im umfänglichen (klassischen) Verfahren. Im vereinfachten Verfahren wird er nicht erhoben.
- Wer ihn schuldet: der Eigentümer des Grundstücks, grundsätzlich nach Abschluss der Sanierung. Eine vorzeitige Ablösung ist möglich.
- Wer die Höhe bestimmt: die Stadt, bei der Bewertung unterstützt durch einen vereidigten Sachverständigen. Am Telefon lässt sich das nicht vorrechnen, und wer das Gebiet und den Bewertungsrahmen nicht kennt, kann es seriös nicht beziffern.
Der Satz aus dem Gesetz klingt also bedrohlicher, als er in Ihrem Fall sein muss. Welche der vier Halle-Satzungen für Sie gilt und in welchem Verfahren sie läuft, steht im nächsten Abschnitt.
Und die steuerliche Seite, also erhöhte Absetzungen für Gebäude in Sanierungsgebieten nach §§ 7h und 10f EStG, gehört in die Hände Ihres Steuerberaters. Sie kann für Käufer ein Argument sein, das Ihre Immobilie attraktiver macht. Beziffern werde ich sie hier nicht.
Diese Sanierungsgebiete gibt es in Halle (Saale)
Die Stadt Halle (Saale) veröffentlicht derzeit vier Sanierungssatzungen (Stand: September 2026, Angaben der Stadt Halle, abgerufen am 09.09.2026):
| Satzung | Gebiet | Verfahren / Besonderheit |
|---|---|---|
| Nr. 1 | Historischer Altstadtkern | seit 1995 im umfänglichen (klassischen) Verfahren; Durchführungszeitraum verlängert bis 31.12.2026 (Stadtratsbeschluss vom 30.09.2020, VII/2020/01362) |
| Nr. 2 | Altindustriestandorte Merseburger Straße mit dem Gründerzeitviertel Südliche Vorstadt | seit 2002 im vereinfachten Verfahren, ohne Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB; Teilaufhebung, rechtswirksamer Geltungsbereich Stand 2022 |
| Nr. 3 | Stadtteilzentrum Neustadt | Satzung veröffentlicht; Verfahrensart online nicht ausgewiesen |
| Nr. 4 | Medizinerviertel | Satzung veröffentlicht; Verfahrensart online nicht ausgewiesen |
Die Verfahrensart ist die wichtigste Zeile dieser Tabelle. Für das Gebiet der Satzung Nr. 2 stellt die Stadt Halle ausdrücklich klar, dass keine Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB erhoben werden. Wer als Eigentümer in der Südlichen Vorstadt einen Ratgeber liest, der § 154 pauschal auf "Sanierungsgebiete" anwendet, erschrickt grundlos. Im klassischen Verfahren sieht § 154 Abs. 1 BauGB den Ausgleichsbetrag dagegen grundsätzlich vor. Ob und in welcher Höhe er im Einzelfall anfällt, klärt die Stadt Halle (Saale).
Für die Satzungen Nr. 3 und Nr. 4 weist die Stadt die Verfahrensart online nicht aus. Das ist kein Grund zur Sorge, aber der Grund, warum Sie genau diese Frage stellen sollten: umfängliches oder vereinfachtes Verfahren. Wer im Stadtteilzentrum Neustadt oder im Medizinerviertel verkauft, bekommt die Antwort nur bei der Stadt, nicht aus einem Ratgeber.
Ein Straßenname reicht ebenfalls nicht. Das Gebiet Nr. 2 wurde teilweise aufgehoben, maßgeblich ist der rechtswirksame Geltungsbereich Stand 2022. Ihre Adresse in der Südlichen Vorstadt sagt also noch nichts. Der Grundbuchauszug und die Auskunft der Stadt sagen etwas. Anlaufstelle ist die Stadt Halle (Saale), Marktplatz 1, 06108 Halle (Saale), Telefon 115; das Formular "Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung" steht dort zum Download bereit.
So läuft eine typische Klärung ab, an einem gedachten Beispiel aus der Südlichen Vorstadt: Die Eigentümerin eines Gründerzeithauses findet in Abteilung II einen Sanierungsvermerk und fürchtet einen Ausgleichsbetrag. Sie fragt bei der Stadt nach, welche Satzung für ihre Adresse gilt. Antwort: Satzung Nr. 2, vereinfachtes Verfahren. Damit ist die Ausgleichsbetragsfrage vom Tisch, offen bleibt allein die Genehmigung nach § 144 BauGB. Aus einem Angstthema werden vier Wochen Wartezeit. Genau deshalb steht diese Frage in der Checkliste weiter unten an zweiter Stelle.
Und der Bodenwert ist hier kein Nebenschauplatz. Weil sich sowohl die Preisprüfung nach § 153 BauGB als auch ein möglicher Ausgleichsbetrag am Bodenwert orientieren, sollten Sie wissen, wo Ihr Grundstück steht. Die Bodenrichtwerte in Sachsen-Anhalt werden flächendeckend zum Stichtag 1. Januar jeden geraden Jahres ermittelt (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt / LVermGeo). Die Einsicht ist in Teilen kostenfrei möglich, weitergehende Auszüge sind kostenpflichtig. Der Weg dorthin: Geodatenportal des Landes öffnen, die Webanwendung "Bodenrichtwerte" oder den Sachsen-Anhalt-Viewer starten, Ihre Adresse suchen und den Zonenwert mitsamt Stichtag notieren. Nehmen Sie den Zonenwert Ihrer Adresse, keinen Stadtdurchschnitt. Zwischen Altstadtkern und Neustadt liegen in Halle Welten.
Dass gerade diese Viertel betroffen sind, ist kein Zufall. Der Gründerzeitbestand rund um die Merseburger Straße und der Altstadtkern sind die Bereiche, in denen Halle seit den Neunzigern über Jahre gegen Leerstand und Verfall gearbeitet hat. Wer dort heute verkauft, verkauft in ein Viertel hinein, das sich sichtbar verändert hat. Für den Preis ist das meistens gut. Für das Verfahren kostet es eben etwas Geduld.
Zwischenfazit: In Halle entscheidet nicht "Sanierungsgebiet ja oder nein", sondern welche der vier Satzungen greift und in welchem Verfahren. Diese eine Auskunft holen Sie am besten, bevor Sie einen Käufer suchen, nicht während einer wartet.
In welcher Reihenfolge Sie das abarbeiten, macht den Unterschied zwischen vier Wochen und vier Monaten.
Checkliste: neun Schritte bis zur Beurkundung
- Aktuellen Grundbuchauszug besorgen und Abteilung II auf einen Sanierungsvermerk prüfen.
- Bei der Stadt Halle (Saale) klären, welche Satzung für Ihre Adresse gilt und ob sie im rechtswirksamen Geltungsbereich liegt (Marktplatz 1, Telefon 115).
- Verfahrensart erfragen: umfänglich oder vereinfacht. Davon hängt der Ausgleichsbetrag ab.
- Marktpreis belegen lassen, bevor Sie inserieren. Die Preisprüfung nach § 153 Abs. 2 BauGB kommt sonst später und teurer.
- Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Protokolle.
- Vermarktung starten, bei sensiblen Lagen auch diskret und ohne öffentliches Inserat. Der Genehmigungsvorbehalt gehört ins Exposé, nicht in eine spätere Überraschung.
- Käufer früh informieren, dass eine sanierungsrechtliche Genehmigung nötig ist. Wer das erst beim Notar erfährt, wird nervös.
- Antragsformular vorbereiten und dem Notar mitgeben, damit die Frist sofort nach Beurkundung anläuft.
- Frist im Blick behalten: ein Monat, verlängerbar um höchstens drei Monate; danach greift die Genehmigungsfiktion.
Zwischenfazit: Die Reihenfolge entscheidet. Wer Gebiet, Verfahrensart und Marktpreis klärt, bevor der erste Interessent anruft, verliert durch das Sanierungsrecht kaum Zeit. Wer damit wartet, bis der Notartermin steht, verliert Wochen und manchmal den Käufer.
Ein Hinweis zur Abgrenzung: Neben der Genehmigung nach § 144 BauGB kann in Sanierungsgebieten auch ein gemeindliches Vorkaufsrecht bestehen. Das ist ein eigenes Thema mit eigenen Fristen und steht ausführlich in unserem Beitrag zum gemeindlichen Vorkaufsrecht beim Verkauf. Verwechseln Sie die beiden nicht: Die Genehmigung entscheidet, ob Ihr Vertrag wirksam wird. Das Vorkaufsrecht entscheidet, wer am Ende kauft.
Sechs Fragen kommen dazu immer wieder. Hier die Antworten.
Häufige Fragen
Kann die Stadt meinen Verkauf im Sanierungsgebiet verbieten? Verbieten nicht, versagen nur unter engen Voraussetzungen. Nach § 145 Abs. 2 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung unmöglich macht, wesentlich erschwert oder den Sanierungszielen zuwiderläuft. Der häufigste Stolperstein in der Praxis ist ein zu hoher Kaufpreis (§ 153 Abs. 2 BauGB), nicht der Verkauf als solcher.
Wer zahlt den Ausgleichsbetrag, Verkäufer oder Käufer? Schuldner ist nach § 154 Abs. 1 BauGB der Eigentümer des Grundstücks; fällig wird der Betrag grundsätzlich nach Abschluss der Sanierung. Wer ihn im konkreten Fall trägt, ist deshalb auch eine Frage der Vertragsgestaltung und des Zeitpunkts. Klären Sie das mit Ihrem Notar und lassen Sie sich die Position der Stadt schriftlich geben. Eine schriftliche Auskunft ist hier mehr wert als ein Telefonat.
Mindert ein Sanierungsvermerk den Wert meiner Immobilie? Nicht automatisch. Der Vermerk beschreibt einen Genehmigungsvorbehalt, keine Belastung wie eine Hypothek. In der Praxis wirken zwei Dinge gegeneinander: Das Verfahren dauert länger und schreckt manche Käufer ab, gleichzeitig ist ein saniertes Umfeld ein Preisargument, und für Käufer können erhöhte Absetzungen nach §§ 7h, 10f EStG interessant sein. Was davon in Ihrem Fall überwiegt, zeigt eine Marktpreisanalyse. Fragen zur Steuer gehören zum Steuerberater.
Wie lange dauert die sanierungsrechtliche Genehmigung? Über § 145 Abs. 1 BauGB gilt § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 BauGB entsprechend: Entscheidung innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags, Verlängerung um höchstens drei Monate. Wird nicht fristgerecht versagt, gilt die Genehmigung als erteilt. Eine eigene, davon abweichende Bearbeitungszeit nennt die Stadt Halle nicht öffentlich.
Muss ich beim Verkauf einer Eigentumswohnung im Sanierungsgebiet dasselbe beachten? Im Kern ja. Der Genehmigungsvorbehalt knüpft am Grundstück an, und Wohnungseigentum liegt auf einem Grundstück. Dazu kommt alles, was beim Wohnungsverkauf ohnehin ansteht: die Unterlagen der Gemeinschaft und der Stand der Rücklage. Beides zusammen finden Sie in unserem Beitrag Eigentumswohnung verkaufen: die Besonderheiten.
Kann ich vorher wissen, ob mein Preis durchgeht? Sicher wissen: nein, die Entscheidung trifft die Stadt. Aber Sie können den Abstand zwischen Wunsch und Markt sichtbar machen, bevor Sie inserieren. Wenn Sie eine Immobilie in Halle (Saale) verkaufen wollen, schützt eine belegte, nachvollziehbare Einschätzung auf Basis von Vergleichsobjekten am ehesten vor einer Absage aus formalen Gründen.
Über den Autor
Nico Tandel ist Geschäftsführer der Tandel Immobilien GmbH in Halle (Saale). Er ist Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirt und IHK-zertifiziert. Seit 1995 ist er in der Immobilienbranche tätig, seit 2014 selbstständig, mit über 30 Jahren Erfahrung. Er begleitet Eigentümer in Halle (Saale), im Saalekreis, in Merseburg und in Leipzig persönlich, von der ersten Markteinschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Tandel Immobilien wird auf ImmobilienScout24 regelmäßig mit 5,0 von 5 bewertet.
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