Jahresertragswert bezeichnet den kapitalisierten Wert der nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinerträge einer Immobilie über die Restnutzungsdauer. Für Investoren und Gutachter relevant da er die Basis des Ertragswertverfahrens bildet, die Renditeerwartung des Marktes widerspiegelt und für die Bewertung von Renditeobjekten maßgeblich ist.
Vom Rohertrag zum Reinertrag
Jahresrohertrag ist Summe aller Mieteinnahmen bei Vollvermietung, Marktmiete ansetzen nicht Ist-Miete. Bewirtschaftungskosten abziehen mit Verwaltung 3 bis 5 Prozent, Instandhaltung 7 bis 15 Euro pro m², Mietausfallwagnis 2 bis 4 Prozent. Jahresreinertrag als Ergebnis ist Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten, nachhaltig erzielbarer Überschuss, Basis für Kapitalisierung.
Kapitalisierung
Vervielfältiger als Faktor zur Kapitalisierung abhängig von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer, Tabellen in ImmoWertV. Liegenschaftszins von Gutachterausschüssen ermittelt typisch 3 bis 7 Prozent, niedriger Zins gleich hoher Vervielfältiger. Restnutzungsdauer ist verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer typisch 30 bis 80 Jahre.
Beispielrechnung
Mehrfamilienhaus mit Jahresrohertrag 60000 Euro minus 25 Prozent Bewirtschaftungskosten ergibt 45000 Euro Reinertrag. Bei Liegenschaftszins 4,5 Prozent und 50 Jahren Vervielfältiger etwa 19,8, Jahresertragswert 45000 mal 19,8 gleich 891000 Euro. Plus Bodenwert 150000 Euro ergibt Gesamtertragswert 1041000 Euro.
Einflussfaktoren
Miethöhe beeinflusst Rohertrag direkt, höhere Miete gleich höherer Ertragswert. Bewirtschaftungskosten senken Reinertrag je höher sie sind. Liegenschaftszins reflektiert Marktrenditeerwartung, gute Lagen niedrigerer Zins. Restnutzungsdauer verlängert sich durch Modernisierung.
Siehe auch: Ertragswertverfahren , Jahresmiete , Verkehrswert