Leibrente bezeichnet den Verkauf einer Immobilie gegen regelmäßige Zahlungen bis zum Lebensende des Verkäufers, meist kombiniert mit lebenslangem Wohnrecht. Für Senioren als Altersversorgung wenn Rente nicht reicht aber Immobilienvermögen vorhanden, Liquidität aus Immobilie ohne Auszug, Käufer spekuliert auf Lebenserwartung des Verkäufers.
Funktionsweise
Verkäufer überträgt Eigentum auf Käufer, erhält dafür monatliche Rentenzahlungen lebenslang, zusätzlich oft Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch gesichert. Rentenhöhe berechnet nach Immobilienwert minus Wohnrechtwert geteilt durch statistische Lebenserwartung. Je älter Verkäufer desto höhere monatliche Rente, bei langem Leben profitiert Verkäufer, bei frühem Tod der Käufer.
Berechnungsbeispiel
Immobilienwert 300000 Euro, Verkäufer 75 Jahre, statistische Lebenserwartung noch 12 Jahre. Wohnrechtwert bei Miete 1000 Euro monatlich circa 100000 Euro kapitalisiert. Verbleibender Wert 200000 Euro geteilt durch 144 Monate ergibt circa 1400 Euro Monatsrente. Tatsächliche Renten oft niedriger wegen Risikoabschlägen und Gewinnmarge des Käufers.
Zeitrente vs Leibrente
Zeitrente läuft festgelegte Jahre unabhängig von Lebenszeit, kalkulierbar für beide Seiten, kein Spekulationselement. Leibrente endet mit Tod, länger leben heißt mehr erhalten, Risiko trägt Käufer. Abgekürzte Leibrente als Mischform mit Mindestlaufzeit, Zahlungen mindestens 10 Jahre auch wenn Verkäufer früher verstirbt. Verlängerte Leibrente mit Höchstlaufzeit begrenzt Käuferrisiko.
Wohnrecht und Nießbrauch
Wohnrecht berechtigt zum Wohnen aber nicht zur Vermietung, erlischt bei Auszug in Pflegeheim, im Grundbuch Abteilung II eingetragen. Nießbrauch umfassender mit Recht auf Fruchtziehung also Vermietung möglich, bleibt auch bei Pflegeheimaufenthalt, wertvoller aber komplexer. Beides dinglich gesichert und bleibt bei Käuferinsolvenz oder Weiterverkauf bestehen.
Steuerliche Behandlung
Rentenzahlungen beim Empfänger teilweise steuerpflichtig, Ertragsanteil je nach Alter bei Rentenbeginn, bei 75 Jahren nur 11 Prozent steuerpflichtig. Käufer kann Rente als Anschaffungskosten über Nutzungsdauer abschreiben. Grunderwerbsteuer fällt an, berechnet auf kapitalisierten Rentenwert plus Einmalzahlung. Erbschaftsteuer entfällt da zu Lebzeiten übertragen.
Risiken und Absicherung
Risiko Käuferinsolvenz daher Reallast im Grundbuch eintragen, dinglich gesicherte Rente hat Vorrang vor anderen Gläubigern, Rückfallklausel bei Zahlungsausfall. Risiko Inflation da nominale Rente an Kaufkraft verliert, Wertsicherungsklausel mit Indexanbindung vereinbaren. Risiko langes Leben für Käufer durch versicherungsmathematische Kalkulation und Risikoaufschläge mindern.
Siehe auch: Wohnrecht , Nießbrauch , Grundbuch