Lastenfreistellung bezeichnet die Beseitigung aller im Grundbuch eingetragenen Belastungen beim Immobilienverkauf, damit der Käufer lastenfrei Eigentum erwirbt. Verkäufer muss bestehende Grundschulden ablösen, Bank erteilt Löschungsbewilligung, Notar koordiniert Ablösung aus Kaufpreis, Freistellungserklärung der Bank ermöglicht Eigentumsumschreibung vor vollständiger Tilgung.
Grundbuchbelastungen
Grundschulden als häufigste Belastung sichern Bankdarlehen ab, Hypotheken seltener aber gleiche Funktion, Dienstbarkeiten wie Wegerecht oder Wohnrecht bleiben oft bestehen, Reallasten und Vorkaufsrechte zu prüfen. Abteilung II enthält Nutzungsrechte und Beschränkungen, Abteilung III zeigt Grundpfandrechte. Käufer will lastenfrei übernehmen, daher Löschung erforderlich oder Übernahme vereinbart.
Freistellungserklärung
Bank des Verkäufers erklärt Verzicht auf Grundschuld gegen Kaufpreiszahlung, ermöglicht Eigentumsumschreibung vor vollständiger Ablösung, typisch bei Bauträgerverträgen und Zwischenfinanzierungen. Erklärung enthält Ablösesumme und Zahlungsweg, Notar überwacht Einhaltung der Bedingungen, unwiderrufliche Freistellungszusage schützt Käufer vor Rückzug der Bank.
Ablauf beim Verkauf
Notar fordert Ablösesumme bei Verkäuferbank an, Bank nennt Restschuld plus Vorfälligkeitsentschädigung, Kaufpreis fließt zunächst an Bank zur Ablösung, Differenz erhält Verkäufer. Nach Eingang erteilt Bank Löschungsbewilligung, Notar beantragt Löschung beim Grundbuchamt, dann erst Eigentumsumschreibung auf Käufer. Zeitlich 4 bis 8 Wochen bis zur Eintragung.
Notaranderkonto
Kaufpreis auf Treuhandkonto des Notars als Sicherheit für beide Parteien, Auszahlung erst nach Erfüllung aller Bedingungen, typisch bei mehreren abzulösenden Gläubigern. Vorteil ist Koordination komplexer Zahlungsflüsse, Nachteil sind zusätzliche Kosten für Anderkonto. Alternative ist Direktzahlung wenn nur eine Grundschuld besteht und Bank Freistellungserklärung gegeben hat.
Übernahme von Belastungen
Käufer kann bestehende Grundschuld übernehmen statt Löschung, sinnvoll bei günstigen Altdarlehen, Verkäufer wird aus Haftung entlassen, Bank muss zustimmen und prüft Käuferbonität. Dienstbarkeiten wie Wegerecht bleiben typischerweise bestehen, mindern aber oft Kaufpreis. Wohnrechte sehr wertmindernd daher im Preis berücksichtigen.
Kosten der Lastenfreistellung
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung, berechnet nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz, maximal 1 Prozent der Restschuld bei über 12 Monaten Restlaufzeit. Notarkosten für Löschungsbewilligung circa 0,2 Prozent der Grundschuld, Grundbuchkosten für Löschung ähnlich. Gesamtkosten einkalkulieren bei Verkaufsplanung, Verkäufer trägt üblicherweise alle Kosten.
Siehe auch: Grundbuch , Grundschuld , Notaranderkonto