Planungsrecht bezeichnet die Gesamtheit der Rechtsnormen, die die räumliche Planung und städtebauliche Entwicklung regeln. Bestimmt ob und wie ein Grundstück bebaut oder genutzt werden darf, beeinflusst Grundstückswert maßgeblich. Zentrale Rechtsquellen: Baugesetzbuch BauGB und Baunutzungsverordnung BauNVO.
Bauleitplanung
Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan nach Paragraph 5 BauGB für gesamtes Gemeindegebiet, nicht unmittelbar verbindlich. Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan nach Paragraph 8 BauGB für Teile des Gebiets, rechtsverbindliche Festsetzungen für jedermann, Grundlage für Baugenehmigung.
Festsetzungen im B-Plan
Art der baulichen Nutzung bestimmt Baugebietstyp: Wohngebiete WR/WA/WB, Mischgebiete MI, Gewerbe GE, Industrie GI, Sondergebiete SO. Maß der Nutzung durch Grundflächenzahl GRZ und Geschossflächenzahl GFZ. Überbaubare Fläche durch Baulinien und Baugrenzen, Baufenster für Gebäude.
Zulässigkeit von Vorhaben
Im Geltungsbereich eines B-Plans nach Paragraph 30 BauGB wenn Festsetzungen eingehalten. Im unbeplanten Innenbereich nach Paragraph 34 BauGB bei Einfügung in Eigenart der Umgebung. Im Außenbereich nach Paragraph 35 BauGB grundsätzlich von Bebauung freizuhalten, nur privilegierte Vorhaben wie Landwirtschaft zulässig.
Planungsinstrumente
Veränderungssperre nach Paragraph 14 BauGB sichert Planung, befristet auf maximal 4 Jahre. Zurückstellung von Baugesuchen nach Paragraph 15 BauGB maximal 12 Monate. Vorkaufsrecht der Gemeinde nach Paragraphen 24 ff BauGB für städtebauliche Zwecke. Befreiung und Ausnahme nach Paragraph 31 BauGB bei Ermessensentscheidung.
Auswirkungen auf Grundstückswert
Bebaubarkeit bestimmt Wert maßgeblich, Bauland deutlich teurer als Ackerland. Art und Maß der Nutzung wertbestimmend, GFZ beeinflusst Bodenwert. Bei Ausweisung als Bauland Wertsteigerung, bei Herabzonung Wertverlust, grundsätzlich keine Entschädigung. Bodenrichtwerte spiegeln Planungsrecht wider.
Praktische Tipps
Vor Grundstückskauf B-Plan beim Bauamt einsehen, Festsetzungen genau prüfen, Bauvoranfrage bei Unsicherheit. Bei Bauvorhaben frühzeitig Bauamt kontaktieren, Befreiungen rechtzeitig beantragen. Bei Planänderungen Bürgerbeteiligung nutzen, Normenkontrollverfahren prüfen bei Wertminderung.
Siehe auch: Bebauungsplan , Baugenehmigung , Baunutzungsverordnung