Substanzwert bezeichnet den Wert der baulichen Anlagen eines Grundstücks, der sich aus Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung ergibt. Zusammen mit dem Bodenwert bildet er den Sachwert. Grundlage für Versicherungen, Beleihungen und Verkehrswertermittlung.
Ermittlung
Basis: Normalherstellungskosten NHK nach Tabellen aus Sachwertrichtlinie, differenziert nach Gebäudetyp und Standardstufe, Euro je Quadratmeter BGF oder Kubikmeter BRI. Alterswertminderung: Alter geteilt durch Gesamtnutzungsdauer (Wohngebäude 60-80 Jahre) ergibt Abzug in Prozent. Modernisierung verlängert Restnutzungsdauer fiktiv.
Weitere Komponenten
Außenanlagen: Einfriedungen, Befestigungen, Gartenanlagen, Nebengebäude, pauschal oder detailliert erfasst. Besondere Bauteile: Aufzüge, Klimaanlagen, Sonderausstattung gesondert ansetzen. Bauschäden und Instandhaltungsstau als Abzug vom Substanzwert. Beseitigungskosten wertmindernd.
Anwendungsbereiche
Sachwertverfahren nach ImmoWertV: Bodenwert plus Substanzwert mal Marktanpassungsfaktor für Verkehrswert. Beleihungswertermittlung: Substanzwert als konservative Basis für Kreditsicherheit. Versicherungswert: Wiederherstellungskosten, gleitender Neuwert, Unterversicherung vermeiden.
Substanzwert vs. Ertragswert
Substanzwert kostenbasiert, Ertragswert einnahmenbasiert. Bei Eigennutzung Substanz relevant, bei Vermietung Ertrag. Verhältnis zueinander ist Marktindikator: Substanzwert über Ertragswert deutet auf schlechte Renditelage. Ergänzende Informationen für Investitionsentscheidung.
Bedeutung für Eigentümer
Versicherungsschutz: Substanzwert für Prämienberechnung, Anpassung bei Baumaßnahmen. Beleihung: Bank ermittelt Substanzwert für Sicherheit, höherer Wert ermöglicht bessere Konditionen. Instandhaltung und Modernisierung erhöhen Substanzwert, verlängern Restnutzungsdauer. Dokumentation wichtig für Wertnachweis.
Siehe auch: Sachwert , Sachwertverfahren , Immobilienbewertung