Mehrfamilienhaus verkaufen in Halle: worauf es ankommt
Kurz gesagt
- Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, verkauft eine Kapitalanlage. Der Käufer rechnet mit dem Ertrag, nicht mit dem Bauchgefühl.
- Bewertet wird über den Ertragswert (§§ 27–34 ImmoWertV), nicht über den Vergleichswert wie beim Einfamilienhaus.
- Bestehende Mietverträge laufen beim Käufer weiter: "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB).
- Das amtliche Kaufpreisniveau für Mehrfamilienhäuser in Halle lag 2024 bei rund 1.250 €/m² Wohnfläche (Gutachterausschuss Sachsen-Anhalt).
- Vermietet oder leer verkaufen ist keine Geschmacks-, sondern eine Rechenfrage.
Ein Mehrfamilienhaus verkaufen Sie anders als das eigene Einfamilienhaus, und der Unterschied fängt schon beim Käufer an. Auf der anderen Seite des Tisches sitzt fast nie jemand, der einziehen will. Es sitzt ein Anleger, und der rechnet: Was bringt das Haus an Miete, was kostet die Bewirtschaftung, wie sicher sind die Einnahmen? Genau darum geht es hier. Ich zeige Ihnen, wie ein Anlageobjekt in Halle (Saale) bewertet wird, was die Mietverträge mit dem Preis machen und wo Sie als Eigentümer die Stellschrauben in der Hand haben. Ohne Fachchinesisch, aber mit den Punkten, die am Ende über den Preis entscheiden.
Warum der Verkauf eines Mehrfamilienhauses anders läuft
Beim Einfamilienhaus zählt der emotionale Wert mit. Eine Familie verliebt sich in den Garten und zahlt dafür. Beim Mehrfamilienhaus verpufft dieser Effekt. Der typische Käufer ist Kapitalanleger, und der zahlt nur für das, was das Haus abwirft. Wie dieser Käufer sein Objekt auswählt, zeigt der Ratgeber zur Kapitalanlage-Immobilie in Halle aus der Gegenrichtung.
Das verschiebt den ganzen Verkauf. Überzeugen muss jetzt die Mietaufstellung, die Nebenkostenabrechnungen und der Blick in die Verträge, weniger die frisch gestrichene Fassade. Ein Anleger will wissen, ob die Mieten marktgerecht sind, ob Leerstand droht und wie hoch der Instandhaltungsstau ist. Wer das offen auf den Tisch legt, verkauft schneller und meist teurer als jemand, der die Zahlen erst auf Nachfrage herausrückt. Wie der Anleger daraus einen Preis macht, beginnt bei der Bewertungsmethode.
Wie ein Mehrfamilienhaus bewertet wird: der Ertragswert
Hier liegt der zentrale Unterschied. Ein Einfamilienhaus bewertet man über Vergleichspreise, ein vermietetes Mehrfamilienhaus über seinen Ertrag. Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt dafür ein eigenes Verfahren, das Ertragswertverfahren (geregelt in §§ 27 bis 34 ImmoWertV).
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Ein Mehrfamilienhaus wird in der Regel über das Ertragswertverfahren bewertet (§§ 27–34 ImmoWertV). Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Dieser Reinertrag wird über einen Vervielfältiger kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt. Der Zustand fließt über Instandhaltungsstau und Restnutzungsdauer ein.
Vereinfacht heißt das: Je höher und sicherer die Mieteinnahmen und je besser der Zustand, desto höher der Wert. Ein voll vermietetes, gepflegtes Haus in guter Lage steht deutlich anders da als ein sanierungsbedürftiges Objekt mit Leerstand, selbst wenn beide gleich viele Quadratmeter haben.
Zwischenfazit: Beim Mehrfamilienhaus zählt der Ertrag, nicht der Quadratmeterpreis von nebenan. Wer den Wert seines Hauses verstehen will, muss zuerst die eigenen Mieteinnahmen und Kosten sauber kennen. Aus dem Reinertrag wird über eine einzige Kennzahl ein Preis.
Der Kaufpreisfaktor: was Ihr Haus für Anleger wert macht
Anleger denken in einer einzigen Kennzahl: dem Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt. Er sagt, das Wievielfache einer Jahresnettokaltmiete für das Haus gezahlt wird. Ein Faktor von 20 bedeutet, dass der Kaufpreis dem Zwanzigfachen der jährlichen Kaltmiete entspricht. Je höher der Faktor, desto teurer das Haus im Verhältnis zu seinen Mieten.
Rechnen wir es an einem vereinfachten Beispiel durch. Angenommen, ein Haus bringt 60.000 Euro Jahresnettokaltmiete, und ein Anleger legt einen Faktor von 20 an: Dann liegt der Ertragswertanteil bei rund 1,2 Millionen Euro, bevor Bodenwert, Zustand und Instandhaltungsstau ihn nach oben oder unten korrigieren. Die Zahlen sind reine Rechenillustration, kein Marktwert für Halle. Welcher Faktor für Ihr Objekt realistisch ist, ergibt sich erst aus Lage, Zustand und der Sicherheit der Mieten; die objektspezifischen Vervielfältiger führt der Gutachterausschuss aus der amtlichen Kaufpreissammlung.
Welcher Faktor angemessen ist, hängt von Lage, Zustand und Sicherheit der Mieten ab. Konkrete Faktoren nenne ich hier bewusst nicht pauschal, weil sie sich mit dem Zinsumfeld verschieben und für jedes Objekt anders liegen. Zwei Hebel haben Sie aber selbst in der Hand.
Der erste sind Mieten, die unter dem Marktniveau liegen. Für einen Anleger ist das Potenzial: Er sieht die Spanne bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete als künftigen Mehrertrag und zahlt dafür. Der zweite Hebel sind klare, dokumentierte Verträge. Lückenlose Mietverträge, saubere Nebenkostenabrechnungen und eine ehrliche Instandhaltungshistorie senken das gefühlte Risiko und stützen den Preis.
Gerade den zweiten Hebel unterschätzen viele. Ich erlebe es immer wieder, dass ein gutes Haus unter Wert gehandelt wird, nur weil die Unterlagen unvollständig sind und der Käufer sich einen Risikoabschlag gönnt.
Mieter, Verträge, Vorkaufsrecht: die rechtliche Seite
Ein Punkt überrascht viele Verkäufer: Ihre Mieter ziehen beim Verkauf nicht aus. Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" steht so im Gesetz. Wörtlich: "Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein" (§ 566 BGB). Der Käufer wird also automatisch neuer Vermieter, mit allen laufenden Verträgen.
Für Anleger ist genau das der Normalfall, oft sogar erwünscht, weil die Einnahmen vom ersten Tag an fließen. Was beim Verkauf einer vermieteten Immobilie sonst noch zu beachten ist, vertiefe ich in einem eigenen Ratgeber. Aufpassen müssen Sie, wenn das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll: Dann kann den Mietern ein Vorkaufsrecht zustehen (§ 577 BGB). Das ist ein eigenes Thema und gehört im Ernstfall auf den Tisch eines Notars oder Fachanwalts. Ich ordne die Regeln hier ein, ich ersetze die Rechtsberatung nicht.
Zwischenfazit: Bestehende Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, das ist beim Anlageobjekt Standard. Kompliziert wird es erst bei einer geplanten Aufteilung in Eigentumswohnungen. Wie sich das alles im halleschen Markt konkret niederschlägt, sehen wir uns jetzt an.
Der Markt für Mehrfamilienhäuser in Halle
Halle ist ein Mieterstadt-Markt, und das macht Mehrfamilienhäuser hier zu einem eigenen Segment. Wer eine Immobilie in Halle (Saale) verkaufen möchte, sollte dieses Segment getrennt vom Einfamilienhaus-Markt betrachten. Für die Preiseinordnung gibt es eine belastbare amtliche Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt weist in den Grundstücksmarktinformationen 2025 für Mehrfamilienhäuser in Halle (Saale) rund 1.250 €/m² Wohnfläche aus (Auswertungsjahr 2024), gegenüber 1.280 €/m² im Jahr 2023 (Gutachterausschuss Sachsen-Anhalt/LVermGeo, Abruf 23.07.2026). Das ist ein amtlicher Transaktionswert, kein Portal-Angebotspreis, und deshalb der ehrlichere Ausgangspunkt.
Wichtiger als der Durchschnitt ist aber die Mikrolage, und die ist in Halle kleinteilig. Ein gründerzeitliches Mehrfamilienhaus im Paulusviertel oder in Giebichenstein spricht eine andere Käufergruppe an und erzielt einen spürbar höheren Faktor als ein Zeilenbau in Halle-Neustadt. Den Bodenwertanteil können Sie über die amtliche Bodenrichtwertauskunft der Stadt Halle adressgenau nachschlagen, jeweils zum Stichtag.
Ein typischer Fall aus meinen Gesprächen: Eigentümer eines Gründerzeithauses in Giebichenstein wissen oft nicht, ob die über Jahre niedrig gehaltenen Altmieten den Preis drücken. Der erste Schritt ist die Mietaufstellung, dann der Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Häufig zeigt sich Erhöhungspotenzial, das ein Anleger als künftigen Mehrertrag bezahlt, statt es als Malus zu werten. Wer das vorher kennt, geht anders in die Preisverhandlung.
Für viele Anlageobjekte ist der stillere Weg der bessere. Ein Mehrfamilienhaus muss nicht in jedem Portal stehen. Eine diskrete, gezielte Ansprache passender Kapitalanleger schützt vor Unruhe im Mieterstamm und filtert von vornherein die ernsthaften Interessenten heraus. Genau hier arbeiten wir bei Tandel Immobilien mit einer diskreten Off-Market-Vermarktung und mit 360°-Rundgängen, die Anlegern einen ersten Eindruck verschaffen, bevor jemand das Haus betritt.
Zwischenfazit: Das amtliche MFH-Niveau in Halle liegt 2024 bei rund 1.250 €/m², die tatsächliche Spanne bestimmt die Mikrolage. Ein Anlageobjekt verkauft sich oft diskret besser als über die breite Portalstreuung.
Checkliste: Unterlagen und die Frage vermietet oder leer
Bevor Sie ein Mehrfamilienhaus anbieten, sollten diese Unterlagen vollständig vorliegen. Sie sind die Grundlage jeder seriösen Ertragswert-Einschätzung:
- aktuelle Mietaufstellung (Soll- und Ist-Mieten je Einheit)
- gültige Mietverträge inklusive Nachträge
- Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
- Nachweise zu Instandhaltung und Modernisierung
- Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung
- Grundbuchauszug und Flurkarte
Bleibt die Frage, ob Sie vermietet oder leer verkaufen. Die Tabelle ordnet die typischen Fälle:
| Situation | Spricht für vermieteten Verkauf | Spricht für leeren Verkauf |
|---|---|---|
| Käufergruppe | Kapitalanleger, will laufende Miete | Selbstnutzer oder Aufteiler |
| Mietniveau | marktgerecht oder mit Erhöhungspotenzial | dauerhaft weit unter Markt |
| Zustand | vermietbar ohne große Investition | Kernsanierung geplant |
| Zeit | Ertrag soll bis zum Verkauf laufen | Objekt soll frei übergeben werden |
| Aufwand | Mieterstamm bleibt unangetastet | Freimachen ist aufwendig und heikel |
In den meisten Fällen ist der vermietete Verkauf für ein Mehrfamilienhaus der natürliche Weg, weil er genau die Käufer anspricht, für die das Objekt gebaut ist. Ob das auch für Ihr Haus gilt, hängt an Ihren konkreten Zahlen. Eine kostenfreie Marktpreisanalyse für Ihr Mehrfamilienhaus rechnet Ertragswert und realistische Käufergruppe für Ihr Objekt durch, bevor Sie sich festlegen.
Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenfreie Marktpreisanalyse, ohne Verpflichtung. → kostenfreie Marktpreisanalyse anfragen
Häufige Fragen
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet? Über das Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV). Ausgangspunkt sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Dieser Reinertrag wird kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt. Zustand und Restnutzungsdauer fließen ein. Der Vergleichswert wie beim Einfamilienhaus spielt hier nur eine Nebenrolle.
Was passiert mit den Mietern, wenn ich mein Mehrfamilienhaus verkaufe? Die Mieter bleiben. Nach dem Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" tritt der Käufer in alle bestehenden Mietverhältnisse ein (§ 566 BGB) und wird neuer Vermieter. Die Verträge laufen unverändert weiter. Für Kapitalanleger ist das meist ein Vorteil, weil die Mieteinnahmen ab Übergabe fließen.
Was ist der Kaufpreisfaktor bei einem Mehrfamilienhaus? Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger, gibt an, das Wievielfache einer Jahresnettokaltmiete für das Haus gezahlt wird. Ein Faktor von 20 bedeutet den zwanzigfachen Jahresmietbetrag als Kaufpreis. Er hängt von Lage, Zustand und Sicherheit der Mieten ab und lässt sich nicht pauschal festlegen.
Sollte ich mein Mehrfamilienhaus vermietet oder leer verkaufen? Das ist eine Rechenfrage. Vermietet verkaufen Sie an Kapitalanleger, die den laufenden Ertrag schätzen, und das ist beim Mehrfamilienhaus der Regelfall. Leer verkaufen lohnt eher, wenn eine Aufteilung in Eigentumswohnungen oder eine Kernsanierung geplant ist. Das Freimachen ist allerdings aufwendig und rechtlich heikel.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf? Mietaufstellung, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre, Instandhaltungs- und Modernisierungsnachweise, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung sowie Grundbuchauszug und Flurkarte. Vollständige Unterlagen stützen den Preis, weil sie dem Käufer das Risiko nehmen.
Fällt beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses Steuer an? Das hängt vom Einzelfall ab, unter anderem von der Haltedauer und davon, ob das Objekt im Privat- oder Betriebsvermögen liegt. Ob und in welcher Höhe Spekulationssteuer anfällt, klären Sie verbindlich mit einem Steuerberater. Wir geben keine steuerliche Auskunft, sondern ordnen den Marktwert ein.
Über den Autor
Nico Tandel ist Geschäftsführer der Tandel Immobilien GmbH in Halle (Saale). Er ist Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirt und IHK-zertifiziert. Seit 1995 ist er in der Immobilienbranche tätig, seit 2014 selbstständig, mit über 30 Jahren Erfahrung. Er begleitet Eigentümer von Wohn- und Anlageimmobilien in Halle (Saale), im Saalekreis, in Merseburg und in Leipzig persönlich, von der ersten Markteinschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Was ist Ihr Mehrfamilienhaus wert? Sie bekommen eine marktnahe, nachvollziehbare Einschätzung auf Basis von Ertragswert und realen Transaktionsdaten, kostenfrei und unverbindlich. Rufen Sie an: +49 171 50 51 479, schreiben Sie an info@tandel.immobilien oder nutzen Sie das Kontaktformular. Unser Büro: Am Kirchtor 27, 06108 Halle (Saale), Mo–Fr 09:00–18:00 Uhr, samstags nach Vereinbarung.