Betriebskosten sind die laufenden Kosten die durch Nutzung und Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen. Umfassen Heizung Wasser Müll Hausmeister Versicherung Grundsteuer, bei Vermietung auf Mieter umlegbar nach Betriebskostenverordnung BetrKV, für Vermieter wichtig zur korrekten Nebenkostenabrechnung sowie für Mieter zweitgrößter Kostenblock nach Kaltmiete auch zweite Miete genannt.
Umlagefähige Betriebskosten
Grundsteuer jährliche Steuer auf Grundbesitz umlegbar zu 100 Prozent Wasser Abwasser nach Verbrauch Zähler oder Wohnfläche Heizung Warmwasser nach Verbrauch Heizkostenverordnung mindestens 50 bis 70 Prozent Müllabfuhr Straßenreinigung Winterdienst nach Wohnfläche Gebäudeversicherung Haftpflicht Feuer anteilig. Hausmeister Kosten für Tätigkeiten nicht Verwaltung Gartenpflege Rasenmähen Beleuchtung Treppenhaus Außenbeleuchtung Allgemeinstrom Schornsteinfeger gesetzliche Überprüfung Aufzug Wartung Strom TÜV nach Wohnfläche oder Personenzahl sowie Gemeinschaftsantenne Kabelanschluss TV.
Nicht umlagefähige Kosten
Verwaltungskosten Hausverwaltung Buchführung Kontoführung Instandhaltung Reparaturen Modernisierung größere Maßnahmen Rücklagen für künftige Sanierungen Bankgebühren Steuerberatung sowie Leerstandskosten bei nicht vermieteten Wohnungen. Abgrenzung Erhaltungsaufwand umlagefähig laufende Wartung Kleinreparaturen Instandsetzung nicht umlagefähig Ersatz defekte Heizung Grauzone Rechtsprechung Einzelfallprüfung Kleinreparaturklausel Mieter zahlt bis 100 Euro sowie Streitfälle häufig bei unklarer Abgrenzung.
Nebenkostenabrechnung
Abrechnungszeitraum meist Kalenderjahr Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende Abrechnungszeitraum verspätete Abrechnung unwirksam Mieter muss nicht zahlen Nachzahlung oder Guthaben Vergleich Vorauszahlung mit tatsächlichen Kosten Abrechnung schriftlich detailliert Einzelpositionen. Verteilerschlüssel Heizung Warmwasser mindestens 50 Prozent Verbrauch Zähler kalte Betriebskosten meist Wohnfläche Personenzahl zulässig bei Wasser Müll Mietvertrag kann abweichende Schlüssel vorsehen Änderung nur mit Zustimmung Mieter sowie formelle Anforderungen Einzelnachweis Rechnungen Belege vorlegen.
Prüfung und Widerspruch
Prüfungsfrist 12 Monate nach Zugang Abrechnung formelle Fehler fehlende Angaben verspätet unvollständig inhaltliche Fehler falsche Umlageschlüssel nicht umlagefähige Kosten Vergleich Vorjahr starke Anstiege hinterfragen Belegeinsicht verlangen Original Rechnungen prüfen Mieterschutzbund bei Unsicherheit. Widerspruch schriftlich binnen 12 Monate konkrete Mängel benennen Teilzahlung unstrittigen Betrag zahlen strittigen Betrag zurückbehalten Vermieter Korrektur oder Begründung Einigung außergerichtlich oder Klage Amtsgericht sowie Verjährung nach 3 Jahren Nachforderung.
Wirtschaftlichkeit und Sonderfälle
Wirtschaftlichkeitsgebot Vermieter muss wirtschaftlich handeln überhöhte Kosten nicht umlegbar Vergleich mit ortsüblichen Preisen unwirtschaftliche Betriebsführung Mieter kann kürzen Nachweispflicht Vermieter Angemessenheit sowie Modernisierung Energieeinsparung senkt Betriebskosten langfristig. Leerstand anteilige Kosten Vermieter trägt nicht auf Mieter umlegbar Wohneigentum Hausgeld WEG-Gemeinschaft statt Betriebskosten monatliche Vorauszahlung plus Instandhaltungsrücklage Jahresabrechnung durch Verwalter sowie Gewerbemiete Betriebskosten oft direkt umgelegt Nettomiete.
Siehe auch: Nebenkosten , Hausgeld , Heizkostenabrechnung