Hypothek bezeichnet ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht zur Sicherung einer bestimmten Forderung typischerweise eines Immobiliendarlehens. Akzessorischer Charakter bedeutet rechtliche Abhängigkeit von der gesicherten Forderung, Bestellung durch Einigung und Eintragung im Grundbuch, der Gläubiger erhält bei Nichtzahlung das Recht zur Zwangsversteigerung, Rangstelle bestimmt Reihenfolge der Befriedigung, umgangssprachlich oft synonym für jeden Immobilienkredit verwendet, in der Kreditpraxis weitgehend von der flexibleren Grundschuld verdrängt sowie Verständnis der Unterschiede für Kreditnehmer wichtig.
Rechtliche Grundlagen
Regelung in §§ 1113 bis 1190 BGB als dingliches Recht, Akzessorietät als wesentliches Merkmal bindet Hypothek an Forderung, ohne wirksame Forderung keine Hypothek, Erlöschen der Forderung führt zum Erlöschen der Hypothek, Übertragung der Forderung bewirkt automatisch Übertragung der Hypothek. Entstehung erfordert dingliche Einigung, Eintragungsbewilligung in notarieller Form, Eintragung im Grundbuch, bei Verkehrshypothek zusätzlich Hypothekenbrief, Rangbestimmung durch Zeitpunkt des Eintragungsantrags sowie Kosten richten sich nach eingetragener Höhe.
Arten der Hypothek
Verkehrshypothek als Regelform mit Hypothekenbrief als Wertpapier, erleichtert Übertragung durch Übergabe und Abtretungserklärung, erhöhte Verkehrsfähigkeit. Sicherungshypothek ohne Brief streng akzessorisch, kein gutgläubiger Erwerb möglich. Buchhypothek mit Ausschluss der Brieferteilung, praktisch häufiger wegen geringerer Verwaltungskosten. Höchstbetragshypothek sichert wechselnde Forderungen bis zu Höchstbetrag, Gesamthypothek belastet mehrere Grundstücke für dieselbe Forderung sowie Wahl richtet sich nach Verwendungszweck.
Akzessorietät und Konsequenzen
Entstehungsakzessorietät erfordert wirksame Forderung, Umfangsakzessorietät begrenzt auf tatsächliche Forderung, Durchsetzungsakzessorietät ermöglicht alle Einreden, Erlöschensakzessorietät führt zum automatischen Erlöschen bei Tilgung. Bei Teilzahlung vermindert sich Hypothek automatisch, Eigentümerhypothek entsteht im Umfang der Tilgung, bei vollständiger Tilgung wird zur Eigentümergrundschuld, Löschung aus Grundbuch erfordert dennoch Bewilligung und Antrag sowie erhöhter Schutz gegenüber Grundschuld.
Unterschiede zur Grundschuld
Grundschuld als abstraktes Grundpfandrecht besteht unabhängig von Forderung, Tilgung führt nicht zum automatischen Erlöschen sondern zu Rückgewähransprüchen, Eigentümergrundschuld kann für neue Kredite wiederverwendet werden, keine Neubestellung mit Kosten erforderlich. Banken bevorzugen daher Grundschuld, der Kreditnehmer hat geringeren Schutz gegen missbräuchliche Verwertung, notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung ermöglicht sofortige Vollstreckung sowie Verständnis ermöglicht bessere Risikoeinschätzung.
Kosten und praktische Hinweise
Notargebühren abhängig von der Höhe, bei 200000 Euro etwa 800 bis 1000 Euro, Grundbuchkosten circa 500 bis 600 Euro, Gesamtkosten typischerweise 1 bis 1,5 Prozent. Zinsen bei vermieteten Objekten als Werbungskosten absetzbar, bei Selbstnutzung keine Abzugsfähigkeit. Hypothekenbrief sorgfältig aufbewahren, Tilgungsnachweise für Nachweis des Erlöschens aufheben, Vergleich mit Marktkonditionen vor Ende der Zinsbindung, Umschuldung auf günstigeren Kredit möglich sowie professionelle Beratung bei komplexen Situationen empfohlen.
Siehe auch: Grundschuld , Grundbuch , Zwangsversteigerung , Beleihungswert