Immobilien-GmbH ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung zur Verwaltung eigenen Immobilienvermögens. Für Immobilieninvestoren relevant da bei größeren Portfolios Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent statt persönlichem Einkommensteuersatz bis 45 Prozent möglich, Haftung beschränkt und Nachfolgeplanung vereinfacht wird.
Steuerliche Behandlung
Körperschaftsteuer beträgt 15 Prozent auf Gewinn plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag, effektiv 15,825 Prozent, deutlich niedriger als Einkommensteuer. Gewerbesteuer entfällt bei vermögensverwaltender GmbH dank erweiterter Kürzung, nur Vermietung eigener Grundstücke, keine gewerblichen Nebentätigkeiten über 5 Prozent erlaubt. Ausschüttung wird mit 25 Prozent Kapitalertragsteuer besteuert, Gesamtbelastung bei Ausschüttung etwa 48 Prozent, bei Thesaurierung nur 15,8 Prozent.
Wann lohnt sich die Immobilien-GmbH
Bei hohem persönlichem Steuersatz ab Grenzsteuersatz 42 oder 45 Prozent, Vorteil bei Thesaurierung und Reinvestition, Break-Even bei etwa 30 Prozent. Bei Portfolioaufbau wenn Gewinne reinvestiert werden, Zinseszinseffekt durch geringere Steuerlast. Bei Nachfolgeplanung Übertragung von Anteilen einfacher als Immobilien, keine Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragung unter 90 Prozent.
Gründung und Einbringung
Stammkapital mindestens 25000 Euro, davon 12500 Euro bei Gründung einzuzahlen, notarielle Beurkundung erforderlich, Handelsregistereintragung 150 bis 300 Euro. Einbringung durch Kaufvertrag mit Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent oder Sacheinlage ohne Grunderwerbsteuer bei Alleingesellschafter sowie komplexere Einbringung nach Umwandlungssteuergesetz möglich.
Laufender Betrieb
Buchführungspflicht mit doppelter Buchführung und Bilanzierung, Jahresabschluss mit Veröffentlichung im Bundesanzeiger, Steuerberater praktisch unverzichtbar, laufende Kosten 1500 bis 5000 Euro jährlich. Bankfinanzierung mit Grundschuld auf Immobilie, persönliche Bürgschaft meist verlangt, Gesellschafterdarlehen mit fremdüblichem Zins als Gestaltungselement.
Siehe auch: Grunderwerbsteuer , Grundschuld , Notar