Liegenschaftszins ist der Zinssatz zur Kapitalisierung von Reinerträgen bei der Immobilienbewertung nach dem Ertragswertverfahren. Wird vom Gutachterausschuss aus Kaufpreissammlungen abgeleitet, variiert nach Grundstücksart, Lage und Baujahr, ist entscheidend für die Höhe des errechneten Immobilienwerts. Niedriger Zinssatz bedeutet höheren Wert, hoher Zinssatz niedrigeren.
Funktion im Ertragswertverfahren
Reinertrag als jährliche Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten wird kapitalisiert, Kapitalisierungsfaktor aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer, Ergebnis ist Ertragswert als Näherung an Marktwert. Formel vereinfacht: Ertragswert gleich Reinertrag mal Vervielfältiger. Vervielfältiger sinkt mit steigendem Liegenschaftszins, daher direkter Einfluss auf Immobilienwert.
Typische Zinssätze
Mietwohnhäuser 3 bis 5 Prozent je nach Lage und Zustand, gute Lagen niedriger wegen geringerem Risiko. Geschäftshäuser 5 bis 7 Prozent höheres Risiko durch Konjunkturabhängigkeit. Eigentumswohnungen 2 bis 4 Prozent, Einfamilienhäuser 1,5 bis 3 Prozent mit Selbstnutzungsanteil. Gewerbeobjekte 6 bis 9 Prozent höchstes Risiko. Werte variieren regional und zeitlich erheblich.
Einflussfaktoren
Lagequalität als wichtigster Faktor, Toplagen niedrige Zinssätze wegen hoher Nachfrage und Sicherheit, einfache Lagen höhere Zinssätze wegen Vermietungsrisiko. Gebäudeart beeinflusst Risikoprofil, Wohnen stabiler als Gewerbe. Baujahr und Zustand mit Altbau oft höher als Neubau, Sanierungsbedarf erhöht Risikozuschlag. Restnutzungsdauer bei kurzer Restnutzung höherer Zinssatz.
Ermittlung durch Gutachterausschuss
Gutachterausschüsse sammeln Kaufpreise mit zugehörigen Ertragsdaten, leiten aus Transaktionen durchschnittliche Zinssätze ab, veröffentlichen diese in Grundstücksmarktberichten. Methodik nach Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV standardisiert, regionale Unterschiede zwischen Ausschüssen möglich. Bei fehlendem lokalem Zinssatz überregionale Daten oder Schätzung durch Sachverständigen.
Sensitivität der Bewertung
Kleine Änderung des Zinssatzes hat große Auswirkung auf Wert, Beispiel: Reinertrag 50000 Euro, Restnutzungsdauer 50 Jahre, bei 4 Prozent Vervielfältiger 21,5 ergibt 1075000 Euro, bei 5 Prozent Vervielfältiger 18,3 ergibt 915000 Euro, bei 3 Prozent Vervielfältiger 25,7 ergibt 1285000 Euro. Ein Prozent Unterschied verändert Wert um 15 bis 20 Prozent, daher kritische Größe bei Bewertungsstreitigkeiten.
Abgrenzung zu anderen Zinssätzen
Liegenschaftszins ist nicht gleich Kapitalmarktzins oder Rendite, enthält immobilienspezifische Risiken und Erwartungen. Mietrendite als Verhältnis Miete zu Kaufpreis ist einfachere Kennzahl ohne Vervielfältigerrechnung. Eigenkapitalrendite berücksichtigt Fremdfinanzierung und Leverage-Effekt. Interner Zinsfuß betrachtet gesamten Cashflow über Haltedauer einschließlich Verkauf.
Siehe auch: Ertragswertverfahren , Rendite , Verkehrswert