Verkehrswert ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne ungewöhnliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Er dient als Grundlage für Kauf/Verkauf, Finanzierung, Steuern (Erbschaft/Schenkung) und gerichtliche Auseinandersetzungen.
Wertermittlungsverfahren
Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV): Aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien, geeignet für Wohnimmobilien. Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV): Aus nachhaltig erzielbaren Erträgen, für Renditeimmobilien. Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV): Herstellungskosten minus Alterswertminderung plus Bodenwert, für Eigennutzer.
Bewertungsfaktoren
Lage (wichtigster Faktor): Makrolage (Stadt, Region), Mikrolage (Straße, Nachbarschaft). Ausstattung und Zustand. Grundstück (Größe, Erschließung, Altlasten). Marktlage (Angebot/Nachfrage, Zinsniveau). Lage kann 50-300% Preisunterschied ausmachen.
Gutachter und Kosten
Öffentlich bestellte Sachverständige (IHK-Bestellung) oder zertifizierte nach DIN EN ISO/IEC 17024. Honorar: Einfamilienhaus 1.500-3.000€, Mehrfamilienhaus 2.500-5.000€, Kurzgutachten 500-1.500€. Unabhängigkeit und Neutralität verpflichtet.
Verkehrswert vs. Beleihungswert
Beleihungswert (§ 16 PfandBG) vorsichtiger, meist 10-20% unter Verkehrswert. Bank berechnet Beleihungsauslauf (Kredit/Beleihungswert), üblich 60-80% für günstige Konditionen. Verkehrswert schwankt mit Markt, Beleihungswert stabiler.
Steuerliche Relevanz
Erbschaftsteuer: Verkehrswert als Bemessungsgrundlage, Freibeträge (400.000€ Ehegatte/Kind). Gutachten kann niedrigeren Wert nachweisen. Neue Grundsteuer ab 2025 nach Verkehrswert oder Ertragswert. Bei Verkauf innerhalb Spekulationsfrist steuerpflichtig.
Siehe auch: Marktwert , Beleihungswert , Sachverständiger