Verfügung bezeichnet im Immobilienrecht jedes Rechtsgeschäft, das unmittelbar auf ein bestehendes Recht einwirkt: Übertragung (Auflassung), Belastung (Grundschuld), Änderung oder Aufhebung. Sie unterscheidet sich vom Verpflichtungsgeschäft (z.B. Kaufvertrag), das nur Pflichten begründet.
Trennungs- und Abstraktionsprinzip
Deutsches Recht trennt: Kaufvertrag verpflichtet zur Übereignung, Auflassung vollzieht den Eigentumswechsel. Abstraktionsprinzip: Auch bei nichtigem Kaufvertrag kann Eigentum übergegangen sein, Rückabwicklung dann erforderlich. Rechtssicherheit durch Grundbuch.
Arten von Verfügungen
Übereignung: Auflassung Grundbucheintragung = Eigentumswechsel. Belastung: Grundschuld, Hypothek, Dienstbarkeiten (Wegerecht, Wohnrecht). Aufhebung: Löschung von Belastungen, Wiederherstellung Lastenfreiheit. Rangänderung: Änderung der Rangfolge im Grundbuch zwischen Gläubigern.
Verfügungsbefugnis
Nur Berechtigter kann wirksam verfügen (Eigentümer über Eigentum). Gutgläubiger Erwerb: Grundbuch gilt als richtig, Vertrauen geschützt. Verfügungsverbot: Gerichtlich/gesetzlich (Insolvenz, Arrest) verhindert Verfügungen. Vertragliches Veräußerungsverbot nur schuldrechtlich wirksam.
Formvorschriften
Notarielle Beurkundung bei Grundstücksgeschäften (§ 311b BGB). Grundbucheintragung konstitutiv für Wirksamkeit. Übergabe bei Immobilien: Schlüsselübergabe symbolisch. Nichtigkeit bei Formmangel, aber Heilung durch Eintragung bei Auflassung möglich.
Praktische Bedeutung
Immobilienkauf: Kaufvertrag (Verpflichtung) Auflassung (Verfügung) Eintragung. Finanzierung: Grundschuldbestellung als Verfügung. Vormerkung sichert Anspruch auf künftige Verfügung. Notar koordiniert und prüft alle Voraussetzungen.
Siehe auch: Auflassung , Grundbuch , Eigentumserwerb