Dingliche Absicherung bezeichnet die Besicherung von Forderungen durch im Grundbuch eingetragene Rechte an Immobilien. Hauptformen Grundschuld und Hypothek verschaffen Gläubiger Recht auf Zwangsversteigerung bei Zahlungsausfall, Standard bei Immobilienfinanzierungen ermöglicht günstige Kreditkonditionen durch geringes Ausfallrisiko, Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs sowie unverzichtbar für Baufinanzierung und Immobilienkauf.
Grundschuld
Heute übliche Form der dinglichen Absicherung nicht akzessorisch also unabhängig vom Darlehen bestehend, Buchgrundschuld im Grundbuch eingetragen Briefgrundschuld zusätzlich durch Grundschuldbrief verkörpert, Buchgrundschuld in Praxis üblich da sicherer und kostengünstiger als Brief. Nach Tilgung wird Grundschuld zur Eigentümergrundschuld nutzbar für künftige Finanzierungen, Abtretung an andere Bank günstiger als Neubestellung, Löschung möglich aber nicht zwingend erforderlich sowie flexible Wiederverwendung als Vorteil.
Hypothek
Ältere Sicherungsform heute seltener verwendet akzessorisch also an Forderung gekoppelt, mit Tilgung des Darlehens erlischt Hypothek automatisch Vorteil und Nachteil zugleich, für neue Finanzierungen erneute Bestellung erforderlich weniger flexibel als Grundschuld. Verkehrshypotheken übertragbar Sicherungshypotheken für wechselnde Forderungen Höchstbetragshypotheken sichern Höchstbetrag ab, in Praxis weitgehend durch Grundschuld verdrängt, historische Bedeutung höher als aktuelle Relevanz sowie nur noch bei speziellen Konstellationen genutzt.
Rangordnung
Rangfolge im Grundbuch bestimmt Befriedigungsreihenfolge bei Zwangsversteigerung erstrangig zuerst dann nachrangig, Rang durch Reihenfolge der Eintragung bestimmt Rangrücktritte ermöglichen Änderungen, erstrangige Absicherung für günstige Bankkonditionen erforderlich nachrangig teurer. Rangvorbehalt ermöglicht später eingetragener Grundschuld Vorrang vor bestehenden Rechten, Ranggestaltung komplex und fachkundig zu planen, Banken verlangen meist erstrangige Position sowie Nachrangfinanzierung mit Zinsaufschlag verbunden.
Löschung und Freigabe
Nach vollständiger Tilgung Löschungsbewilligung von Bank anfordern notariell beglaubigt zum Grundbuchamt, Löschung verursacht Notar- und Grundbuchkosten alternativ als Eigentümergrundschuld behalten, Teillöschungen bei Teilverkäufen oder Freigabe einzelner Flurstücke möglich wenn Bank zustimmt. Beim Immobilienverkauf Grundschulden löschen oder vom Käufer übernehmen lassen, Löschung aus Kaufpreis Notar koordiniert Abwicklung, rechtzeitige Klärung mit finanzierender Bank für reibungslosen Verkauf sowie Ablösebeträge frühzeitig ermitteln.
Kosten und Risiken
Bestellung Grundschuld verursacht Notar- und Grundbuchkosten nach Grundschuldwert Teil der Erwerbsnebenkosten, Abtretung bei Anschlussfinanzierung günstiger als Neubestellung, Löschungskosten geringer als Bestellungskosten aber einzukalkulieren. Grundschulden bleiben bei Eigentümerwechsel bestehen wenn nicht gelöscht Käufer sorgfältig Grundbuch prüfen, Zwangsversteigerung droht bei Zahlungsschwierigkeiten solide Finanzplanung essentiell, Notare sichern lastenfreie Übertragung durch Vormerkung und Koordination sowie verantwortungsvolle Finanzierung schützt Eigentümer.
Siehe auch: Grundschuld , Grundbuch , Darlehen