Geschossflächenzahl bezeichnet die Verhältniszahl die angibt wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind und damit das Maß der baulichen Nutzung bestimmt. Festsetzung im Bebauungsplan als Obergrenze, Berechnung durch Multiplikation mit Grundstücksfläche, Geschossfläche umfasst alle Vollgeschosse des Gebäudes, GFZ als zentraler Wertfaktor für Baugrundstücke, höhere GFZ ermöglicht intensivere Bebauung, Gemeinde kann niedrigere Werte festsetzen sowie wesentliche Kennzahl für Grundstücksbewertung.
Rechtliche Grundlagen
Baunutzungsverordnung BauNVO als bundesrechtliche Regelung, Geschossfläche als Summe der Grundflächen aller Vollgeschosse, Außenmaße der Gebäude als Berechnungsgrundlage, Vollgeschossbegriff nach Landesbauordnung zu bestimmen. Obergrenzen je Gebietsart, reine Wohngebiete maximal 1,2, urbane Gebiete maximal 3,0, Kerngebiete maximal 3,0, Gewerbegebiete maximal 2,4 sowie BauNVO-Obergrenzen als Rahmen für kommunale Planung.
Berechnung
Geschossfläche je Vollgeschoss nach Außenmaßen ermitteln, Summe aller Vollgeschoss-Grundflächen ergibt Gesamtgeschossfläche, Außenwände werden vollständig mitgerechnet, Garagen und Stellplätze meist ausgenommen, Dachgeschoss nur wenn Vollgeschoss nach Landesbauordnung. Beispiel Grundstück 600 qm mit GFZ 0,8, maximale Geschossfläche 480 qm, zweigeschossig je 240 qm oder dreigeschossig je 160 qm möglich sowie GFZ und GRZ gemeinsam betrachten.
Verhältnis zu anderen Kennzahlen
Grundflächenzahl GRZ gibt Anteil der überbaubaren Grundstücksfläche an, Verhältnis GFZ zu GRZ impliziert Geschossigkeit, Beispiel GFZ 1,2 und GRZ 0,4 ermöglicht rechnerisch dreigeschossig, Gebäudehöhe als weitere Beschränkung, Anzahl der Vollgeschosse kann eigenständig festgesetzt sein, Abstandsflächen nach Landesbauordnung begrenzen zusätzlich sowie integrierte Betrachtung aller Nutzungskennzahlen erforderlich.
GFZ und Grundstückswert
Höhere GFZ ermöglicht mehr bebaubare Fläche auf gleichem Grundstück, mehr Nutzfläche bedeutet höhere Erträge bei Vermietung, Bodenrichtwerte beziehen sich auf bestimmte GFZ-Annahmen, Verdoppelung der GFZ kann Grundstückswert nahezu verdoppeln. Entwicklungspotenzial durch Bebauungsplanänderung möglich, Nachverdichtungspotenzial bei erhöhter GFZ, Aufstockung bestehender Gebäude als Option sowie GFZ-Veränderung als wertrelevanter Faktor.
Praktische Hinweise
Vor Grundstückskauf die GFZ prüfen, Bebauungsplan beim Bauamt einsehen, Vollgeschossdefinition nach Landesbauordnung klären, Verhältnis GFZ zu GRZ analysieren, Bauvoranfrage für konkrete Bebauungsabsicht stellen. Bei bestehendem Grundstück Reserve bis zur zulässigen GFZ ermitteln, Erweiterungspotenzial durch Anbau oder Aufstockung prüfen, Genehmigungsfähigkeit vor Planung absichern sowie strategische Nutzung der GFZ-Möglichkeiten.
Siehe auch: Grundflächenzahl , Bebauungsplan , Baugenehmigung