Gemeinschaftsordnung bezeichnet die in der Teilungserklärung getroffenen Regelungen über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Bestandteil der Teilungserklärung oder gesonderte Vereinbarung, notarielle Beurkundung bei Begründung, Eintragung im Grundbuch mit Wirkung gegenüber Rechtsnachfolgern, Kostenverteilungsschlüssel und Stimmrechtsregelungen, Nutzungsrechte und Nutzungsbeschränkungen, Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen sowie verbindliche Grundlage für das Zusammenleben.
Rechtliche Grundlagen
WEG als gesetzlicher Rahmen, dispositives Recht kann durch Vereinbarung abbedungen werden, Gemeinschaftsordnung konkretisiert gesetzliche Regelungen, Grundbucheintragung verleiht dingliche Wirkung, Bindung aller gegenwärtigen und künftigen Eigentümer. Änderung grundsätzlich Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, WEG-Reform 2020 erweiterte Beschlusskompetenzen, Kostenverteilungsänderung durch Beschluss seit 2020, notarielle Beurkundung für Grundbucheintragung sowie Änderungen aufwändig aber möglich.
Typische Regelungsinhalte
Kostenverteilung als zentraler Regelungsbereich, Verteilung nach Miteigentumsanteilen als Standard, abweichende Verteilung nach Wohnfläche oder Einheiten, Differenzierung nach Kostenarten wie Heizung und Aufzug, Aufzugkosten oft nach Stockwerken gestaffelt. Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder Kopfstimmrecht, Vertretungsregelungen für Versammlungen, Beschlussfähigkeit und Mehrheitserfordernisse sowie Verfahrensregelungen für geordnete Beschlussfassung.
Nutzungsregelungen
Zweckbestimmung der Einheiten Wohnung oder Gewerbe, gewerbliche Nutzung von Wohnungen eingeschränkt, Home-Office meist zulässig, Praxen und Büros je nach Regelung. Haustierhaltung typischer Regelungsbereich, Kleintiere stets zulässig, Hunde und Katzen je nach GO, generelles Verbot zulässig, Assistenzhunde von Verboten ausgenommen sowie Interessenausgleich zwischen Bewohnern.
Sondernutzungsrechte
Recht zur ausschließlichen Nutzung von Gemeinschaftseigentum, typisch für Garten Terrasse Stellplatz Kellerraum, Eigentum verbleibt bei Gemeinschaft aber Nutzung beim Berechtigten, Grundbucheintragung für dingliche Wirkung erforderlich. Kostenlast für Sondernutzungsfläche oft beim Berechtigten, Instandhaltungspflicht kann auferlegt werden, Verkehrssicherungspflicht für die genutzte Fläche sowie individuelle Regelung in GO prüfen.
Praktische Hinweise
Vor Wohnungskauf GO prüfen, Teilungserklärung beim Verkäufer anfordern, Kostenverteilung für eigene Einheit prüfen, Sondernutzungsrechte und deren Umfang verstehen, Nutzungsbeschränkungen bei Bedarf prüfen. Als Eigentümer Regelungen einhalten, bei Unklarheiten Verwaltung fragen, Änderungswünsche in Versammlung einbringen, aktive Mitgestaltung der Gemeinschaft sowie GO als wichtiges Entscheidungskriterium.
Siehe auch: Teilungserklärung , Hausgeld , Gemeinschaftseigentum