Generalunternehmer bezeichnet ein Bauunternehmen das gegenüber dem Bauherrn die vertragliche Verpflichtung übernimmt ein Bauvorhaben schlüsselfertig zu erstellen wobei es eigene Bauleistungen erbringt und weitere an Nachunternehmer vergibt. Gesamtverantwortung gegenüber dem Bauherrn, ein Ansprechpartner bei allen Baufragen, Koordination aller Gewerke und Terminplanung, Werkvertrag nach BGB als Vertragsgrundlage, Gewährleistung für alle Bauleistungen aus einer Hand, fünf Jahre Gewährleistungsfrist ab Abnahme sowie bewährtes Modell für komplexe Bauvorhaben.
Abgrenzung zu anderen Vergabemodellen
Generalunternehmer erbringt selbst wesentliche Bauleistungen wie Rohbau, Generalübernehmer vergibt sämtliche Leistungen an Nachunternehmer, beide übernehmen Gesamtverantwortung gegenüber Bauherrn. Einzelvergabe durch Bauherrn an jedes Gewerk separat, Bauherr trägt Koordinationsaufwand und Schnittstellenrisiko, Preisvorteil möglich aber höherer Aufwand, Generalunternehmer eliminiert Schnittstellenprobleme sowie Gesamtpreis festlegbar bei Pauschalvertrag.
Vertragliche Grundlagen
Werkvertrag als rechtliche Basis, Generalunternehmer schuldet mangelfreies Werk, detaillierte Baubeschreibung als Vertragsgrundlage essentiell, Leistungsverzeichnis mit allen Leistungen, DIN-Normen und Regeln der Technik maßgeblich. Pauschalpreis für Gesamtwerk als häufigste Form, Festpreis mit Risiko beim GU für Kostenüberschreitung, Einheitspreisvertrag mit Abrechnung nach Aufmaß, Änderungen und Nachträge gesondert zu regeln sowie Vergütungsmodell nach Projekt wählen.
Nachunternehmer und Koordination
Einsatz von spezialisierten Fachunternehmen für einzelne Gewerke, Heizung Sanitär Elektro als typische Nachunternehmergewerke, Generalunternehmer haftet für Nachunternehmerleistungen vollständig, keine direkte Vertragsbeziehung Bauherr Nachunternehmer. Bauzeitenplanung für alle Gewerke koordinieren, Abstimmung der Schnittstellen, Mängelmanagement gegenüber Nachunternehmern, Dokumentation des Baufortschritts sowie professionelle Koordination als Kernleistung.
Risiken und Absicherung
Insolvenzrisiko des GU als Hauptrisiko, Bauvorhaben kann unfertig bleiben, Bürgschaften als Absicherung wichtig, Vertragserfüllungsbürgschaft für Fertigstellung, Vorauszahlungsbürgschaft für Anzahlungen, Gewährleistungsbürgschaft für Mängelansprüche. Qualitätsrisiko durch regelmäßige Baukontrollen mindern, Terminrisiko durch Vertragsstrafe absichern, Mediationsklausel für Streitbeilegung empfohlen sowie umfassende Risikovorsorge im Vertrag.
Praktische Hinweise
Auswahl sorgfältig durchführen, Referenzprojekte besichtigen, Bonität prüfen, mehrere Angebote vergleichen, Vertragsentwurf rechtlich prüfen lassen, Bürgschaften vereinbaren, Zahlungsplan nach Baufortschritt. Während Bauphase aktiv bleiben, regelmäßige Baustellenbesuche, Mängel schriftlich rügen, Abnahme professionell vorbereiten, Gewährleistungsansprüche konsequent verfolgen sowie aktive Bauherrenrolle sichert Projekterfolg.
Siehe auch: Bauvertrag , Abnahme , Gewährleistung