Hausverwalter bezeichnet eine Person die im Auftrag von Eigentümergemeinschaften oder Immobilieneigentümern die laufende Verwaltung übernimmt. WEG-Verwalter als gesetzlich vorgesehenes Organ nach § 26 WEG, Mietverwalter im Auftrag einzelner Eigentümer für vermietete Einheiten, Organisation der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, Erstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen, Durchführung und Protokollierung der Eigentümerversammlungen, Umsetzung der Beschlüsse, Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder und Rücklagen sowie Qualität beeinflusst Werterhalt und Zufriedenheit erheblich.
Rechtliche Grundlagen
Gesetzliche Regelung im WEG §§ 26 bis 28, Bestellung durch Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit, Bestellungszeitraum maximal fünf Jahre bei Erstbestellung, Verwaltervertrag regelt Aufgaben Vergütung und Kündigungsfristen. Abberufung jederzeit durch Beschluss möglich auch ohne wichtigen Grund, Zertifizierungspflicht seit Dezember 2022 mit Sachkundenachweis, Prüfung vor der IHK über kaufmännische rechtliche und technische Grundlagen, Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO erforderlich sowie Weiterbildungspflicht von 20 Stunden in drei Jahren.
Kaufmännische Aufgaben
Wirtschaftsplan als Grundlage für das kommende Wirtschaftsjahr, Einnahmen aus Hausgeldvorauszahlungen und sonstigen Erträgen, Ausgaben für Bewirtschaftung Instandhaltung und Versicherungen, Hausgeldeinzug nach beschlossenen Vorausleistungen, Mahnwesen bei Zahlungsrückständen. Jahresabrechnung über alle Einnahmen und Ausgaben, Einzelabrechnungen für jeden Eigentümer, verbrauchsabhängige Abrechnung für Heizkosten nach Heizkostenverordnung, Belegprüfungsrecht der Eigentümer sowie Vermögensbericht als Pflichtdokument nach WEG-Reform.
Technische und rechtliche Aufgaben
Instandhaltungsplanung mit Zustandserfassung und Priorisierung, Einholung von Angeboten und Vergabe von Aufträgen, Koordination der Handwerker und Überwachung der Ausführung, Wartungsverträge für Aufzüge Heizung und technische Anlagen. Durchführung der Eigentümerversammlungen mit Einberufung und Tagesordnung, Versammlungsleitung und Protokollführung, Beschlusssammlung führen und Beschlüsse umsetzen, Vertragsmanagement für Versicherungen und Dienstleistungen sowie Vertretung der Gemeinschaft gegenüber Dritten.
Vergütung und Qualität
Pauschale pro Einheit und Monat typischerweise 20 bis 35 Euro je nach Region, höhere Vergütung bei kleinen Gemeinschaften, Zusatzleistungen oft separat vergütet, Staffelvergütung mit Erhöhung nach Index üblich. Qualitätsmerkmale sind fachliche Kompetenz Erreichbarkeit und Transparenz, Proaktivität bei Instandhaltungsplanung, Dokumentationsqualität und Professionalität bei Versammlungen, Warnsignale wie intransparente Abrechnungen oder mangelnde Erreichbarkeit ernst nehmen sowie konstruktives Feedback für kontinuierliche Verbesserung.
Verwalterwechsel
Kritikpunkte zunächst mit dem Verwalter besprechen, Abberufungsbeschluss in Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit, Kündigungsfrist des Verwaltervertrags beachten typischerweise drei bis sechs Monate. Auswahl des neuen Verwalters durch Angebotseinholung, Bestellungsbeschluss mit Abschluss des Verwaltervertrags, Übergabe aller Unterlagen Konten und Schlüssel, Kommunikation des Wechsels an alle Dienstleister sowie geordnete Übergabe ist Grundlage für erfolgreichen Start.
Siehe auch: Wohnungseigentum , Hausgeld , Hausverwaltung , Betriebskosten