Nachrang bezeichnet die nachgeordnete Position eines Grundpfandrechts in der Rangfolge der im Grundbuch eingetragenen Belastungen. Im Falle einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger nach dieser Rangfolge bedient, wobei erstrangige Forderungen vor nachrangigen befriedigt werden.
Bedeutung der Rangfolge
Die Rangfolge im Grundbuch hat erhebliche Auswirkungen auf die Sicherheit und die Konditionen von Krediten:
Erstrangige Grundpfandrechte haben das geringste Ausfallrisiko
Nachrangige Grundpfandrechte sind mit höheren Risiken verbunden
Die Rangfolge bestimmt die Reihenfolge der Befriedigung bei Zwangsversteigerung
Nachrangige Positionen führen meist zu höheren Zinsen
Nachrangige Finanzierungen
Nachrangdarlehen werden häufig zur Aufstockung einer bestehenden Finanzierung verwendet, wenn die erstrangige Bank keine weitere Beleihung akzeptiert. Sie dienen beispielsweise zur Finanzierung von:
Modernisierungsmaßnahmen
Zusätzlichem Eigenkapitalbedarf beim Immobilienkauf
Ablösung teurer Konsumentenkredite
Risiken und Konditionen
Nachrangdarlehen sind mit deutlich höheren Zinssätzen verbunden als erstrangige Finanzierungen, da das Ausfallrisiko für den Kreditgeber steigt. Im Fall einer Zwangsversteigerung kann es vorkommen, dass nachrangige Gläubiger nur teilweise oder gar nicht bedient werden, wenn der Versteigerungserlös nicht ausreicht.
Rangänderungen
Durch eine Rangrücktrittsvereinbarung können Gläubiger ihre Position in der Rangfolge ändern. Dies erfordert die Zustimmung aller beteiligten Gläubiger und eine entsprechende Eintragung im Grundbuch. Solche Vereinbarungen werden häufig bei Umfinanzierungen oder Aufstockungen bestehender Darlehen relevant.
Makler sollten ihre Kunden auf die Bedeutung der Rangfolge hinweisen und bei komplexen Finanzierungsstrukturen die Einschaltung eines Notars und Finanzierungsberaters empfehlen.