Negativbescheinigung (auch Negativzeugnis oder Negativattest genannt) bezeichnet eine behördliche Bescheinigung, dass die Gemeinde oder ein anderer Vorkaufsberechtigter sein gesetzliches Vorkaufsrecht bei einem Grundstückskauf nicht ausüben wird. Sie ist ein wichtiges Dokument im Kaufprozess und wird vom Notar eingeholt.
Gesetzliche Grundlage
Das Vorkaufsrecht der Gemeinden ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Gemeinden können beim Verkauf von Grundstücken in bestimmten Gebieten ein Vorkaufsrecht ausüben, um städtebauliche Ziele zu verwirklichen. Dies betrifft insbesondere:
Grundstücke in Sanierungsgebieten
Gebiete mit sozialen Erhaltungsverordnungen ("Milieuschutz")
Entwicklungsbereiche
Vorkaufsrechtssatzungsgebiete
Funktion und Bedeutung
Die Negativbescheinigung bestätigt, dass die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet und der Kaufvertrag wie geplant durchgeführt werden kann. Ohne diese Bescheinigung kann der Eigentumsübergang im Grundbuch nicht vollzogen werden. Sie ist somit eine Voraussetzung für:
Die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch
Die Auszahlung des Kaufpreises
Den rechtssicheren Abschluss des Kaufvorgangs
Beantragung und Bearbeitungszeit
Der Notar beantragt die Negativbescheinigung nach Beurkundung des Kaufvertrags bei der zuständigen Gemeinde. Die Behörde hat in der Regel zwei Monate Zeit, um über die Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. In der Praxis erfolgt die Erteilung oft deutlich schneller, vor allem wenn keine städtebaulichen Gründe für ein Vorkaufsrecht vorliegen.
Kosten
Die Gebühren für die Erteilung einer Negativbescheinigung liegen meist zwischen 50 und 150 Euro, abhängig vom Kaufpreis und der jeweiligen Gebührensatzung der Gemeinde. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer als Teil der Erwerbsnebenkosten.
Vorkaufsrecht wird ausgeübt
Wenn die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausübt, tritt sie anstelle des ursprünglichen Käufers in den Kaufvertrag ein. Der Verkäufer erhält den vereinbarten Kaufpreis, der ursprüngliche Käufer geht jedoch leer aus. Dies ist für alle Beteiligten eine unbefriedigende Situation, weshalb eine Vorklärung mit der Gemeinde vor Vertragsabschluss ratsam sein kann.
Makler sollten ihre Kunden in vorkaufsrechtsrelevanten Gebieten frühzeitig über die Möglichkeit einer gemeindlichen Vorkaufsrechtsausübung informieren und gegebenenfalls eine Vorklärung mit der Behörde empfehlen.