Nennbetrag bezeichnet den im Grundbuch eingetragenen nominalen Betrag einer Grundschuld oder Hypothek. Er stellt die Höhe der maximalen Belastung des Grundstücks dar, nicht jedoch zwingend die tatsächlich bestehende Darlehenssumme.
Abgrenzung zur Darlehensvaluta
Der Nennbetrag unterscheidet sich von der tatsächlichen Darlehensvaluta (Auszahlungsbetrag):
Nennbetrag: Im Grundbuch eingetragene maximale Sicherungshöhe
Valuta: Tatsächlich ausgezahlter und geschuldeter Kreditbetrag
Der Nennbetrag liegt meist höher als die Valuta
Er deckt Zinsen, Nebenkosten und weitere Forderungen ab
Zweck des höheren Nennbetrags
Banken lassen Grundpfandrechte in der Regel mit einem höheren Nennbetrag eintragen als das gewährte Darlehen beträgt. Dies dient der Absicherung zusätzlicher Forderungen:
Aufgelaufene Zinsen und Zinseszinsen
Verzugszinsen bei Zahlungsverzug
Kosten für Kündigung und Zwangsvollstreckung
Vertragsstrafen und Schadensersatzansprüche
Üblich ist ein Aufschlag von 20-30% auf die Darlehenssumme.
Beispiel
Bei einem Darlehen von 200.000 Euro wird häufig eine Grundschuld mit einem Nennbetrag von 240.000-260.000 Euro ins Grundbuch eingetragen. Dies gibt der Bank ausreichend Spielraum für die Geltendmachung aller potenziellen Forderungen.
Auswirkungen beim Verkauf
Beim Immobilienverkauf muss die eingetragene Grundschuld nicht zwingend in Höhe des Nennbetrags abgelöst werden. Relevant ist die tatsächliche Restschuld des Darlehens. Nach Tilgung des Darlehens kann die Grundschuld:
Gelöscht werden (erfordert Löschungsbewilligung der Bank)
Auf den Käufer übertragen werden
Zur späteren Nutzung bestehen bleiben (Eigentümergrundschuld)
Bedeutung für Grundbuchauszüge
Bei der Prüfung von Grundbuchauszügen sollten Makler beachten, dass der eingetragene Nennbetrag nicht die tatsächliche Verschuldung widerspiegelt. Die konkrete Restschuld muss gesondert beim Verkäufer oder dessen Bank erfragt werden.
Kosten der Eintragung
Die Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung einer Grundschuld richten sich nach dem Nennbetrag, nicht nach der Darlehenssumme. Ein höherer Nennbetrag führt daher zu entsprechend höheren Eintragungskosten.
Makler sollten Kunden darauf hinweisen, dass die im Grundbuch eingetragenen Beträge nicht automatisch die aktuelle Belastung der Immobilie darstellen und vor einem Kauf die tatsächliche Restschuld geklärt werden muss.