Nießbrauch bezeichnet das dingliche Recht, eine fremde Sache zu nutzen und alle Nutzungen daraus zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein. Im Immobilienrecht häufig bei Übergabe an die nächste Generation mit Vorbehalt der Nutzung, steuerlich vorteilhaft für Schenkungen, im Grundbuch einzutragen und unveräußerlich.
Rechtliche Grundlagen
Regelung in §§1030-1089 BGB, beschränkt persönliche Dienstbarkeit, höchstpersönlich und nicht übertragbar. Grundbucheintragung in Abteilung II erforderlich, wirkt gegen jeden späteren Eigentümer. Bestellung durch notarielle Urkunde und Einigung, Löschung nur mit Zustimmung des Berechtigten oder bei Tod. Nießbrauch kann an ganzer Immobilie oder Bruchteil bestellt werden, auch an Rechten wie Erbbaurecht möglich.
Rechte des Nießbrauchers
Vollständige Nutzung der Immobilie einschließlich Bewohnen, Vermieten, Verpachten. Fruchtziehung bedeutet alle Erträge stehen dem Nießbraucher zu, Mieteinnahmen, landwirtschaftliche Erträge. Besitzrecht gegen jedermann einschließlich des Eigentümers, umfassende Sachherrschaft. Vermietung auch ohne Zustimmung des Eigentümers, Mietvertrag endet aber mit Nießbrauch wenn nicht vom Eigentümer übernommen.
Pflichten des Nießbrauchers
Erhaltungspflicht für gewöhnliche Unterhaltung und Ausbesserungen, Substanzerhaltung. Lastentragung für laufende öffentliche Lasten wie Grundsteuer, privatrechtliche Lasten wie Grundschuld nur bei Vereinbarung. Anzeigepflicht bei notwendigen außergewöhnlichen Ausbesserungen an Eigentümer. Versicherungspflicht, Gebäude in ordnungsgemäßem Zustand halten, keine wesentlichen Veränderungen.
Steuerliche Aspekte
Schenkungsteuer auf Wert der Schenkung unter Abzug des Nießbrauchswertes, erhebliche Steuerersparnis möglich. Nießbrauchswert berechnet sich aus Jahreswert multipliziert mit Vervielfältiger nach Alter. Einkommensteuer beim Nießbraucher für Vermietungseinkünfte, Werbungskostenabzug möglich. AfA-Berechtigung je nach Vereinbarung beim Nießbraucher oder Eigentümer, Gestaltungsmöglichkeiten nutzen.
Wohnrecht als Alternative
Wohnrecht nach §1093 BGB beschränkt auf persönliches Wohnen, keine Vermietung. Geringerer Wert als Nießbrauch, daher geringerer steuerlicher Abzug. Für Sicherung des Wohnens im Alter oft ausreichend wenn keine Vermietungsabsicht. Nießbrauch umfassender, Wohnrecht einfacher, Entscheidung nach individuellem Bedarf.
Praktische Anwendungen
Vorweggenommene Erbfolge mit Nießbrauchsvorbehalt für wirtschaftliche Absicherung der Übergeber. Versorgung des Ehegatten durch Zuwendungsnießbrauch, lebenslange Absicherung. Steueroptimierung bei größeren Vermögen durch Schenkung mit Nießbrauch, Freibeträge mehrfach nutzen. Bei Vereinbarung Regelungen zu Instandhaltung, Lastentragung und Ablösung klar formulieren.
Siehe auch: Wohnrecht , Dienstbarkeit , Schenkung