Nettokaltmiete bezeichnet die reine Grundmiete ohne jegliche Nebenkosten, also den Betrag, der ausschließlich für die Überlassung der Wohnräume gezahlt wird. Ist Bezugsgröße für Mietpreisbremse, Mietspiegel und Mieterhöhungen, von Bruttomiete und Warmmiete zu unterscheiden, zentrale Kenngröße im Mietrecht.
Abgrenzung der Mietbegriffe
Nettokaltmiete ist die reine Grundmiete ohne Nebenkosten, Bezugsgröße für gesetzliche Regelungen. Bruttokaltmiete enthält kalte Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Versicherungen, aber nicht Heizkosten. Warmmiete oder Bruttowarmmiete enthält alle Nebenkosten einschließlich Heizung und Warmwasser. Inklusivmiete mit pauschaler Nebenkosten nur noch bei möblierten Wohnungen oder Untervermietung üblich.
Rechtliche Bedeutung
Mietpreisbremse bezieht sich auf Nettokaltmiete, maximal zehn Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete. Mietspiegel weisen Nettokaltmieten aus, Vergleichbarkeit gewährleistet. Mieterhöhung nach §558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bezogen auf Nettokaltmiete. Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bezieht sich auf Nettokaltmiete, maximal 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten 15 Prozent.
Ermittlung der Nettokaltmiete
Bei bestehenden Mietverträgen aus Warmmiete minus Betriebskostenvorauszahlung minus Heizkostenvorauszahlung errechnen. Bei Neuverträgen Nettokaltmiete meist separat ausgewiesen, Betriebskostenvorauszahlung und Heizkosten zusätzlich. Mietspiegel und Mietdatenbanken weisen Nettokaltmieten pro Quadratmeter aus, Vergleich ermöglicht Einschätzung des Mietpreisniveaus.
Bedeutung für Investoren
Mietrendite berechnet sich aus Nettokaltmiete bezogen auf Kaufpreis, Bruttomietrendite als Kennzahl. Vervielfältiger als Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete, Marktvergleich möglich. Mietentwicklung und Mietsteigerungspotenzial bezogen auf Nettokaltmiete, gesetzliche Grenzen beachten. Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Nettokaltmiete als Ausgangspunkt, Bewirtschaftungskosten separat kalkulieren.
Einflussfaktoren auf Höhe
Lage als wichtigster Faktor mit erheblichen Unterschieden zwischen Städten und Stadtteilen. Wohnungsgröße und Zuschnitt, Ausstattungsmerkmale wie Bad, Küche, Bodenbeläge. Gebäudezustand und Baujahr, Modernisierungsgrad, energetische Qualität. Marktlage mit Angebot und Nachfrage, konjunkturelle Entwicklung, demografische Faktoren.
Praktische Hinweise
Bei Wohnungssuche Nettokaltmiete pro Quadratmeter vergleichen, Gesamtkosten mit Nebenkosten kalkulieren. Bei Mieterhöhungen prüfen ob Nettokaltmiete unter ortsüblicher Vergleichsmiete liegt, Mietspiegel heranziehen. Mietverträge klar zwischen Nettokaltmiete und Vorauszahlungen unterscheiden, Intransparenz vermeiden. Bei Kapitalanlagen Renditeberechnung auf Basis Nettokaltmiete, realistische Mietentwicklung prognostizieren.
Siehe auch: Mietspiegel , Mietpreisbremse , Warmmiete