Optionsrecht bezeichnet ein vertraglich eingeräumtes Recht, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung einen Hauptvertrag zustande zu bringen. Im Immobilienbereich typisch als Kaufoption oder Mietoption mit definierten Konditionen.
Kaufoption
Recht zum Kauf einer Immobilie zu vorher festgelegtem Preis innerhalb vereinbarter Frist. Optionsgeber bindet sich an Verkaufsbereitschaft, Optionsnehmer kann frei entscheiden. Kaufpreis meist beim Optionsabschluss festgelegt, Wertsteigerungsklauseln möglich. Option verfällt bei Nichtausübung fristgerecht, keine Verpflichtung zum Kauf.
Mietoption
Recht auf Verlängerung eines Mietverhältnisses zu definierten Konditionen, häufig bei Gewerberaummietverträgen. Typisch ein bis drei Optionszeiträume von je fünf Jahren, Miethöhe bei Ausübung neu verhandelt oder indexiert. Ausübungsfrist meist sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Grundmietzeit. Bei Wohnraum Optionen seltener, gesetzlicher Kündigungsschutz bietet ähnliche Sicherheit.
Rechtliche Gestaltung
Kaufoptionen für Grundstücke bedürfen notarieller Beurkundung nach BGB. Optionsvertrag als einseitig verpflichtender Vorvertrag, bindet nur Optionsgeber. Ausübung durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, Formvorschriften beachten. Auflassungsvormerkung zur Absicherung der Kaufoption möglich und empfohlen.
Optionsentgelt
Für Einräumung der Option meist Optionsprämie zu zahlen, Entschädigung für Bindung. Höhe frei verhandelbar, bei Kaufoptionen oft ein bis fünf Prozent des Kaufpreises. Anrechnung auf Kaufpreis bei Ausübung möglich, bei Nichtausübung meist verfallen. Steuerliche Behandlung je nach Ausübung unterschiedlich.
Vorteile und Risiken
Optionsnehmer sichert sich Erwerbsmöglichkeit ohne sofortige Verpflichtung, Zeit für Finanzierung oder Planung. Optionsgeber erhält Optionsprämie, ist aber in Verfügung beschränkt. Risiko für Geber bei stark steigenden Marktpreisen, Risiko für Nehmer bei Marktwertverlust. Lange Optionsfristen erhöhen Risiken für beide Seiten.
Anwendungsfälle
Bauträger sichern Grundstücke per Option für spätere Projektentwicklung. Mieter mit Kaufoption können Objekt testen vor Erwerb. Erbauseinandersetzungen mit Optionsrecht für weichende Erben. Investoren sichern Portfolioerweiterungen ohne sofortige Kapitalbindung.
Siehe auch: Vorkaufsrecht , Kaufvertrag , Mietvertrag