Orientierungswert bezeichnet einen Richtwert, der eine erste Einordnung von Immobilienpreisen, Mieten oder Baukosten ermöglicht. Dient als Ausgangspunkt für individuelle Bewertungen, ersetzt jedoch keine qualifizierte Wertermittlung.
Bodenrichtwerte
Von Gutachterausschüssen ermittelte durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke je Quadratmeter. Alle zwei Jahre Aktualisierung, Veröffentlichung in Bodenrichtwertkarten. Zonale Richtwerte für vergleichbare Lagen, Umrechnungskoeffizienten für abweichende Grundstücksmerkmale. Verbindlich für steuerliche Bewertung, Orientierung für Kaufpreisverhandlungen.
Mietspiegelwerte
Ortsübliche Vergleichsmieten nach Lage, Ausstattung, Baujahr und Wohnungsgröße. Qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Einfacher Mietspiegel als Orientierung ohne formelle Anforderungen. Spannenmieten mit Unter- und Obergrenzen für Einordnung der konkreten Wohnung.
Baukosten-Richtwerte
NHK-Normalherstellungskosten als Orientierung für Gebäudewerte im Sachwertverfahren. BKI-Baukostenindex für aktuelle Baupreise nach Gebäudetypen und Ausstattungsstandards. Regionale Unterschiede durch Baupreisindex berücksichtigen, München deutlich teurer als ländliche Regionen. Jährliche Aktualisierung erforderlich bei stark schwankenden Baupreisen.
Kaufpreissammlungen
Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen aus notariellen Kaufverträgen. Anonymisierte Auswertungen für Teilmärkte verfügbar, Preise je Quadratmeter Wohnfläche oder Grundstück. Immobilienportale veröffentlichen Angebotspreise, Abweichung zu realisierten Kaufpreisen beachten. Bankenbewertungen als interne Orientierungswerte für Beleihung.
Anwendung und Grenzen
Orientierungswerte als erster Anhaltspunkt, individuelle Objektmerkmale nicht abgebildet. Besondere Ausstattung, Zustand, Mikrolage erfordern Zu- oder Abschläge. Marktveränderungen zwischen Erhebung und Anwendung berücksichtigen. Rechtsverbindliche Entscheidungen auf qualifizierte Gutachten stützen.
Informationsquellen
BORIS-Portale der Bundesländer für Bodenrichtwerte kostenlos oder kostenpflichtig. Mietspiegelportale der Kommunen, teilweise mit Online-Abfrage. Statistisches Bundesamt für Baupreisindizes und Immobilienpreisindex. Maklerverbände IVD und RDM mit regionalen Marktberichten, Banken mit Immobilienpreisspiegeln.
Siehe auch: Bodenrichtwert , Mietspiegel , Verkehrswert