Öffentliche Last bezeichnet Belastungen eines Grundstücks, die kraft Gesetzes oder durch Verwaltungsakt zugunsten öffentlicher Träger entstehen. Dazu gehören Reallasten, Baulasten, Erschließungsbeiträge und ähnliche Verpflichtungen, die auf dem Grundstück ruhen.
Arten öffentlicher Lasten
Grundsteuer als wiederkehrende öffentliche Last auf allen Grundstücken. Erschließungsbeiträge für erstmalige Herstellung von Straßen und Leitungen. Anliegerbeiträge für Ausbau und Erneuerung öffentlicher Einrichtungen. Kanalanschlussbeiträge und Wasserleitungsbeiträge als einmalige Abgaben. Denkmalschutzauflagen bei geschützten Gebäuden.
Baulast
Öffentlich-rechtliche Verpflichtung im Baulastenverzeichnis eingetragen, nicht im Grundbuch. Typische Baulasten sind Abstandsflächenübernahme, Stellplatznachweis auf fremdem Grundstück. Zufahrtsbaulast sichert erschließungsrechtliche Anforderungen, Vereinigungsbaulast behandelt mehrere Grundstücke als Einheit. Baulast bindet Rechtsnachfolger und kann Grundstückswert erheblich mindern.
Erschließungsbeiträge
Einmalige Beiträge für erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen nach Baugesetzbuch. Straßenerschließung, Kanalisation, Wasserversorgung als beitragspflichtige Maßnahmen. Beitragspflicht ruht auf dem Grundstück, geht bei Verkauf auf Erwerber über. Verjährung meist vier Jahre nach Festsetzung, Stundung und Ratenzahlung möglich.
Grundbucheintragung
Nicht alle öffentlichen Lasten im Grundbuch eingetragen, Baulastenverzeichnis separat führen. Grundsteuerrückstände können als öffentliche Last eingetragen werden. Sanierungsvermerke bei städtebaulichen Sanierungsgebieten im Grundbuch. Bei Erwerb Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster zusätzlich prüfen.
Relevanz beim Immobilienerwerb
Due Diligence muss öffentliche Lasten vollständig erfassen, nicht nur Grundbuch prüfen. Baulastenauskunft bei Bauaufsichtsbehörde einholen, Altlastenauskunft beim Umweltamt. Offene Erschließungsbeiträge beim Käufer verbleiben ohne andere Vereinbarung. Sanierungsausgleichsbeträge können bei Verkauf fällig werden.
Wertbeeinflussung
Öffentliche Lasten mindern Verkehrswert je nach Art und Umfang erheblich. Baulasten können Bebaubarkeit einschränken, Abstandsflächenübernahme wertsteigernd für Nachbarn. Erschließungsbeiträge als kapitalisierte Last vom Kaufpreis abziehen. Sachverständige berücksichtigen öffentliche Lasten bei Wertermittlung.
Siehe auch: Baulast , Erschließungsbeitrag , Grundbuch