Teilungserklärung bezeichnet die notariell beurkundete Erklärung, durch die ein Gebäude in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit Sondereigentum an einer Wohnung verbunden sind. Rechtliche Grundlage für Wohnungseigentum nach WEG, regelt Rechte und Pflichten der Eigentümer, bindet alle gegenwärtigen und künftigen Eigentümer.
Bestandteile
Aufteilungserklärung: beschreibt Aufteilung in Miteigentumsanteile und Zuordnung zu Wohneinheiten. Aufteilungsplan: technische Zeichnung mit farblicher Markierung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Abgeschlossenheitsbescheinigung: bestätigt bauliche Abgeschlossenheit jeder Wohnung. Gemeinschaftsordnung: regelt Nutzung, Kostenverteilung, Haustierhaltung, Vermietung und Verwaltung.
Sonder- vs. Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum typisch: Wohnung mit Innenwänden, Bodenbelägen, Innentüren, Sanitäreinrichtungen. Gemeinschaftseigentum: Grundstück, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, zentrale Heizung, Rohrleitungen. Genaue Abgrenzung variiert je Teilungserklärung und ist entscheidend für Instandhaltungspflichten.
Miteigentumsanteile
Angabe in Bruchteilen oder Tausendstel, bestimmen Stimmrecht in Eigentümerversammlung und Kostenverteilung. Berechnung nach Wohnfläche oder Verkehrswert. Im Grundbuch eingetragen und maßgeblich für Hausgeld-Umlage.
Sondernutzungsrechte
Gewähren ausschließliches Nutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen: Garten, Stellplatz, Kellerraum. Im Grundbuch eingetragen, an Wohnung gebunden, nicht separat verkäuflich. Instandhaltungspflicht je nach Vereinbarung bei Nutzer oder Gemeinschaft.
Änderung und Kaufprüfung
Änderung erfordert meist Einstimmigkeit aller Eigentümer, notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung. Käufer sollten prüfen: Abgrenzung Sonder-/Gemeinschaftseigentum, Nutzungsbeschränkungen, Miteigentumsanteil, Sondernutzungsrechte, Haustierhaltung, Modernisierungsklauseln. Warnsignale: unklare Abgrenzungen, sehr restriktive Verbote, veraltete Regelungen.
Siehe auch: Wohnungseigentum , Eigentümergemeinschaft , Sondereigentum