Grundbuch bezeichnet das öffentliche Register in dem Grundstücke ihre Eigentümer und alle daran bestehenden Rechte und Belastungen verzeichnet sind. Geführt von Grundbuchämtern bei Amtsgerichten, öffentlicher Glaube schützt Vertrauen auf Eintragungen, jedes Grundstück hat eigenes Grundbuchblatt, Änderungen nur durch Eintragung wirksam, Eigentumsübertragung erfordert Grundbucheintragung sowie zentrale Bedeutung bei jeder Immobilientransaktion.
Aufbau des Grundbuchblatts
Aufschrift mit Amtsgericht Grundbuchbezirk Bandnummer und Blattnummer. Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück mit Gemarkung Flur Flurstück Lage und Größe. Abteilung I enthält den aktuellen Eigentümer, bei Miteigentum die Bruchteile, Eigentumswechsel chronologisch vermerkt. Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Dienstbarkeiten Reallasten Vormerkungen und Verfügungsbeschränkungen. Abteilung III enthält Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken sowie Rangfolge nach Eintragungsdatum.
Grundpfandrechte Abteilung III
Grundschuld als häufigstes Grundpfandrecht, Sicherheit für Immobiliendarlehen, Höhe und Zinssatz eingetragen, bleibt nach Tilgung bestehen bis Löschung. Hypothek als akzessorisches Grundpfandrecht abhängig von Forderung, heute selten, sinkt automatisch mit Tilgung. Rangfolge chronologisch nach Eintragungsdatum, 1. Rang beste Position bei Verwertung, nachrangige Gläubiger tragen höheres Risiko sowie Rang entscheidend für Finanzierungskonditionen.
Öffentlicher Glaube
Vertrauen auf Grundbuch geschützt nach § 892 BGB, gutgläubiger Erwerb auch von Nichtberechtigtem möglich, Käufer erwirbt Eigentum wenn im Grundbuch eingetragen. Käufer kann sich auf Grundbuch verlassen, keine Nachforschung ob Verkäufer wirklich Eigentümer, Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs. Ausnahme bei Bösgläubigkeit oder eingetragenem Widerspruch sowie Grundlage für funktionierenden Immobilienmarkt.
Kosten
Eintragungskosten nach Geschäftswert GNotKG, Eigentumsumschreibung circa 0,5 Prozent Kaufpreis, Grundschuldbestellung circa 0,5 Prozent der Summe, Löschung circa 0,2 Prozent. Bei Kaufpreis 400.000 Euro etwa Eigentumsumschreibung 825 Euro, Auflassungsvormerkung 207 Euro, Grundschuld 300.000 Euro Eintragung circa 620 Euro, gesamt circa 1.900 Euro Grundbuchkosten plus separate Notarkosten sowie Teil der Erwerbsnebenkosten.
Praktische Bedeutung beim Kauf
Vor Kaufvertrag aktuellen Grundbuchauszug anfordern, Eigentümer prüfen ob mit Verkäufer identisch, Lasten in Abteilung II und III prüfen, Lastenfreistellung vereinbaren. Nach Kaufvertrag Auflassungsvormerkung eintragen, Kaufpreiszahlung nach Vormerkung, Eigentumsumschreibung nach Zahlung, neue Grundschuld für Käuferfinanzierung. Elektronisches Grundbuch ermöglicht schnellere Einsicht sowie professionelle Abwicklung durch Notar.
Siehe auch: Grundschuld , Auflassung , Notar