Grundbuchlasten bezeichnen alle im Grundbuch eingetragenen Rechte Dritter an einem Grundstück die dessen Eigentümer belasten und bei Verkauf auf den Erwerber übergehen. Eintragung in Abteilung II für Lasten und Beschränkungen, Abteilung III für Grundpfandrechte, dingliche Rechte mit Wirkung gegenüber jedermann, Grundpfandrechte wie Grundschulden und Hypotheken, Dienstbarkeiten wie Wege- und Wohnrechte, Vormerkungen zur Sicherung künftiger Rechte sowie gründliche Grundbuchprüfung vor Kauf unverzichtbar.
Grundpfandrechte
Grundschulden und Hypotheken als häufigste Lasten, Absicherung von Immobiliendarlehen, Zwangsvollstreckungsrecht bei Zahlungsverzug, Rang entscheidet über Reihenfolge der Befriedigung, erstrangige Grundpfandrechte mit höchster Sicherheit. Bei Verkauf lastenfreie Übergabe als Regelfall, Verkäufer löst Darlehen aus Kaufpreis ab, Löschungsbewilligung der Bank erforderlich, neue Grundschuld des Käufers wird eingetragen sowie professionelle Abwicklung durch Notar.
Dienstbarkeiten
Grunddienstbarkeiten belasten Grundstück zugunsten eines anderen wie Wegerecht oder Leitungsrecht, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten an bestimmte Personen gebunden. Wohnrecht als Recht zum Bewohnen, Nießbrauch als umfassendes Nutzungsrecht, beide oft lebenslang und unentgeltlich, häufig bei Familienübertragungen. Verkauf trotz Wohnrecht möglich, Recht besteht fort und bindet Erwerber, erhebliche Wertminderung gegeben sowie Wertabschlag nach Alter des Berechtigten.
Rang und Wertauswirkung
Rangfolge entscheidet über Priorität bei Verwertung, früher eingetragenes Recht hat besseren Rang, bei Zwangsversteigerung Befriedigung nach Rangfolge, nachrangige Rechte nur aus verbleibendem Erlös. Grundbuchlasten mindern den Verkehrswert, Wertabschlag entspricht wirtschaftlichem Nachteil, Dienstbarkeiten mindern je nach Einschränkungsgrad, Wohnrecht und Nießbrauch mindern massiv nach Kapitalwert sowie Lasten systematisch bei Wertermittlung berücksichtigen.
Löschung und Ablösung
Löschung erfordert Mitwirkung des Berechtigten, Löschungsbewilligung in notariell beglaubigter Form, Antrag auf Löschung beim Grundbuchamt. Ablösung durch Zahlung oft möglich, Grundpfandrechte durch Darlehensablösung löschbar, Wohnrecht durch Kapitalabfindung ablösbar, Vereinbarung mit Berechtigtem über Ablösebetrag, Berechtigter muss Ablösung nicht akzeptieren sowie Ablösung als Option bei wertmindernden Lasten.
Praktische Hinweise
Vor Kauf aktuellen Grundbuchauszug anfordern, alle drei Abteilungen analysieren, Bedeutung jeder Eintragung verstehen, bei Unklarheiten Notar befragen, Auswirkungen auf Finanzierung mit Bank klären. Bei Verkauf Lastenfreistellung organisieren, bestehende Grundpfandrechte ablösen, nicht mehr valutierte Grundschulden löschen, Dienstbarkeiten offenlegen wenn nicht löschbar, lastenfreie Übereignung als Verkäuferpflicht sowie strategisches Lastenmanagement planen.
Siehe auch: Grundbuch , Grundschuld , Wegerecht