Grundflächenzahl bezeichnet die Verhältniszahl die angibt wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche von baulichen Anlagen überdeckt werden dürfen. Festsetzung im Bebauungsplan als verbindliche Obergrenze, GRZ von 0,4 bedeutet maximal 40 Prozent Überbauung, Berechnung durch Multiplikation mit Grundstücksfläche, Grundfläche als Fläche der Außenwände in Bodennähe, Nebenanlagen und Garagen können zusätzlich zulässig sein, Ziel ist Begrenzung der Bodenversiegelung sowie zentrale Kennzahl für Bebaubarkeit.
Rechtliche Grundlagen
Baunutzungsverordnung BauNVO als bundesrechtliche Grundlage, § 19 BauNVO definiert Grundflächenzahl, Außenmaße der Gebäude in Bodennähe als Berechnungsbasis. Obergrenzen je Gebietsart, reine und allgemeine Wohngebiete maximal 0,4, Mischgebiete maximal 0,6, urbane Gebiete maximal 0,8, Kerngebiete maximal 1,0, Gewerbe- und Industriegebiete maximal 0,8, Gemeinde kann niedrigere Werte festsetzen sowie BauNVO-Obergrenzen als Rahmen.
Berechnung
Maximale Grundfläche gleich Grundstücksfläche mal GRZ, Beispiel Grundstück 500 qm mit GRZ 0,3 ergibt 150 qm maximale Grundfläche, Messung nach Außenkanten der Außenwände, auskragende Balkone und Erker unerheblich. Überschreitung für Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO zulässig, Garagen und Stellplätze mit Zufahrten privilegiert, bis 50 Prozent der zulässigen GRZ zusätzlich, absolute Obergrenze von 0,8 Gesamt-GRZ sowie zusätzlicher Spielraum für Nebenanlagen.
Verhältnis zu anderen Kennzahlen
GRZ und GFZ als komplementäre Nutzungskennzahlen, GRZ begrenzt horizontale Ausdehnung, GFZ begrenzt vertikale Ausdehnung durch Geschossfläche, beide wirken unabhängig voneinander, maßgeblich ist die stärker einschränkende Kennzahl. Gebäudehöhe Vollgeschosszahl Abstandsflächen als weitere Begrenzungen, Zusammenspiel aller Festsetzungen bestimmt realistische Bebauung sowie integrierte Betrachtung aller Nutzungsmaße erforderlich.
GRZ und Grundstückswert
Höhere GRZ ermöglicht größere Gebäudegrundfläche, mehr Nutzfläche bei gleichem Grundstück möglich, Bodenrichtwerte beziehen sich auf bestimmte GRZ-Annahmen, Umrechnung bei abweichender GRZ erforderlich. Entwicklungspotenzial durch Bebauungsplanänderung kann GRZ nachträglich erhöhen, Nachverdichtungspotenzial durch Planänderung mobilisierbar, Planungshoheit liegt bei der Gemeinde sowie GRZ als wertrelevanter Faktor.
Praktische Hinweise
Vor Grundstückskauf die GRZ prüfen, Bebauungsplan beim Bauamt einsehen, Verhältnis GRZ zu GFZ analysieren, Überschreitungsmöglichkeiten für Garagen kalkulieren, absolute Obergrenze 0,8 Gesamt-GRZ beachten. Bei bestehendem Grundstück Reserve bis zur zulässigen GRZ ermitteln, Erweiterungspotenzial durch Anbau oder Nebengebäude prüfen, Genehmigungsfähigkeit vor Planung klären, ökologische Funktion der GRZ-Begrenzung für Versickerung beachten sowie fundierte GRZ-Analyse vor Investitionsentscheidung.
Siehe auch: Geschossflächenzahl , Bebauungsplan , Baugenehmigung