Mietminderung bezeichnet das gesetzliche Recht des Mieters, die Miete zu kürzen, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Tritt kraft Gesetzes ein ohne Erklärung, Minderungsquote abhängig vom Ausmaß der Beeinträchtigung, vorherige Mängelanzeige an Vermieter notwendig.
Rechtliche Grundlagen
Regelung in §536 und §536c BGB, Miete automatisch herabgesetzt bei Mangel, Voraussetzungen sind Mangel bei Übergabe oder während Mietzeit, nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung, Mängelanzeige an Vermieter, kein Ausschluss durch Vertrag. Abgrenzung zur Mietkürzung wichtig da Minderung gesetzliche Folge, Mietkürzung einseitige Zahlung weniger Miete, unberechtigte Kürzung kann zur Kündigung führen.
Mangelbegriff
Sachmangel wenn Ist-Zustand von Soll-Zustand abweicht, Beispiele Heizungsausfall Wasserschaden Schimmel Lärm, Flächenabweichung über 10 Prozent. Rechtsmangel wenn Rechte Dritter Gebrauch beeinträchtigen wie behördliche Nutzungsverbote. Umweltmängel von außen einwirkend, Baustelle Nachbarn. Nur erhebliche Mängel berechtigen zur Minderung, Bagatellmängel unter 5 Prozent sind hinzunehmen.
Mängelanzeige und Berechnung
Anzeigepflicht nach §536c BGB unverzüglich nach Kenntnis, schriftlich empfohlen, Beschreibung des Mangels und Auswirkungen, Fristsetzung zur Beseitigung. Bei Unterlassung verliert Mieter Minderungsrecht. Minderungsquote richtet sich nach Beeinträchtigung, Bezugsgröße Bruttomiete, bei völliger Unbewohnbarkeit 100 Prozent, Mietminderungstabellen als Orientierung aber immer Einzelfallbetrachtung.
Typische Minderungsquoten
Heizungsausfall Winter 70 bis 100 Prozent, Wasserschaden und Schimmel 10 bis 100 Prozent je nach Ausmaß, Lärmbelästigung 10 bis 50 Prozent, Flächenabweichung entsprechend dem Prozentsatz. Minderung für Zeitraum von Mangelbeginn bis Beseitigung, Dokumentation des Mangelverlaufs wichtig für Beweiszwecke.
Ausschluss der Minderung
Kenntnis bei Vertragsschluss schließt Minderung aus wenn Mieter Mangel kannte. Verursachung durch Mieter selbst, Beispiel Schimmel durch falsches Lüften. Vertraglicher Ausschluss bei Wohnraummiete stark eingeschränkt, formularmäßig meist unwirksam. Unerhebliche Bagatellmängel wie tropfender Wasserhahn oder quietschende Tür.
Risiken und Tipps
Unberechtigte Minderung führt zu Mietrückstand, Vermieter kann nach zwei Monatsmieten Rückstand fristlos kündigen. Vor Minderung Mangel dokumentieren mit Fotos und Zeugen, lieber zu wenig als zu viel mindern, bei Unsicherheit unter Vorbehalt vollständig zahlen, Mieterverein oder Anwalt einschalten. Für Vermieter Mängelanzeige ernst nehmen und zeitnah reagieren, Beseitigung einleiten, Kommunikation dokumentieren.
Siehe auch: Mängelhaftung , Instandhaltung , Mietvertrag