Mietpreisbremse bezeichnet die gesetzliche Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Begrenzt die maximal zulässige Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, gilt in vielen deutschen Großstädten, bei Verstößen entstehen Rückforderungsansprüche.
Rechtliche Grundlagen
Regelung in §§556d bis 556g BGB, eingeführt durch Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015, Länderverordnungen bestimmen Geltungsgebiete, aktuelle Geltung bis Ende 2025. Anwendung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt bei Mieten deutlich über Bundesschnitt, geringe Leerstandsquote unter 3 Prozent, wachsende Bevölkerung bei unzureichendem Neubau.
Funktionsweise
Miete bei Neuvermietung maximal 10 Prozent über ortsüblicher Vergleichsmiete, Vergleichsmiete aus Mietspiegel oder Gutachten, bezieht sich auf Nettokaltmiete. Informationspflicht des Vermieters seit 2019 vor Vertragsschluss unaufgefordert über Vormiete oder Ausnahmegrund, Verstoß führt zu Rügemöglichkeit ohne Frist.
Ausnahmen
Neubauten wenn Wohnung nach 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wird, gilt für Erstbezug und alle Folgevermietungen. Umfassende Modernisierung wenn Investition mindestens ein Drittel des Neubauwertes. Vormiete als Untergrenze wenn Vormieter bereits höhere Miete zahlte. Modernisierung vor Neuvermietung mit 8 Prozent der Kosten auf Jahresmiete zusätzlich möglich.
Rüge und Rückforderung
Mieter muss überhöhte Miete schriftlich beanstanden mit Angabe der zulässigen Miete, ab Zugang Rückforderung möglich, nicht rückwirkend vor Rüge. Bei Streit Klage vor Amtsgericht, Mietervereine unterstützen bei Berechnung. Mietspiegel als Grundlage mit Einstufung nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr, Gutachten wenn kein Mietspiegel vorhanden.
Praktische Anwendung
Für Mieter vor Anmietung prüfen ob Wohnung in Gebiet mit Mietpreisbremse liegt, Mietspiegel besorgen und Wohnung einstufen, bei überhöhter Miete zeitnah rügen. Für Vermieter prüfen ob Mietpreisbremse gilt und Ausnahmen vorliegen, zulässige Miete berechnen, Informationspflichten erfüllen. Kritik an Umgehungsmöglichkeiten und geringer Durchsetzung, Reformvorschläge für strengere Sanktionen.
Siehe auch: Mietspiegel , Modernisierung , Vergleichsmiete