Mietspiegel bezeichnet eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten für nicht preisgebundenen Wohnraum in einer Gemeinde, systematisch gegliedert nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr. Bildet Grundlage für Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete, dient bei Mietpreisbremse als Referenz, schafft Rechtssicherheit für beide Parteien.
Rechtliche Grundlagen
Verankerung in §§558c und 558d BGB, seit 2022 Erstellungspflicht für Städte über 50000 Einwohner, qualifizierter Mietspiegel oder Mietdatenbank erforderlich. Einfacher Mietspiegel hat keine besonderen Anforderungen, qualifizierter nach wissenschaftlichen Grundsätzen mit Vermutung der Richtigkeit vor Gericht. Geltungsdauer 2 Jahre, Verlängerung auf 4 Jahre durch Fortschreibung möglich.
Erstellung und Wohnwertmerkmale
Datenerhebung durch Befragung von Mietern und Vermietern, repräsentative Stichprobe, seit 2022 Auskunftspflicht. Wissenschaftliche Methoden durch Regressionsanalyse oder Tabellenmethode. Einstufung nach Baujahr, Lage (einfach bis sehr gut), Wohnungsgröße und Ausstattung wie Bad, Heizung, Balkon, Aufzug. Spannen von bis mit Feineinordnung nach weiteren Merkmalen.
Anwendung
Mieterhöhung nach §558 BGB mit Mietspiegel als Begründungsmittel, Vermieter legt Einstufung dar. Mietpreisbremse nutzt Mietspiegel für zulässige Miete plus 10 Prozent. Neuvermietung als Orientierung für marktübliche Miete. Bei fehlendem Mietspiegel Gutachten durch Sachverständigen als Alternative, aufwändiger und teurer.
Qualifizierter Mietspiegel
Seit 2022 verschärfte Anforderungen nach wissenschaftlichen Grundsätzen, Anerkennung durch Gemeinde und Interessenvertreter, Mindestanforderungen an Stichprobe. Vermutungswirkung als vermutet richtig geltend, Beweislast bei dem der abweichen will, Widerlegung erfordert Gutachten. Kritik an Repräsentativität und Zeitverzögerung zwischen Erhebung und Veröffentlichung.
Praktische Tipps
Für Mieter Mietspiegel bei Mieterhöhung besorgen, eigene Wohnung einstufen und vergleichen, bei Abweichung Vermieterberechnung prüfen, bei Streit Mieterverein konsultieren. Für Vermieter vor Mieterhöhung studieren, Wohnung korrekt einstufen mit Begründung, positive Merkmale berücksichtigen. Beide Parteien sollten mit offizieller Version arbeiten und Erläuterungen lesen.
Siehe auch: Mietpreisbremse , Vergleichsmiete , Mieterhöhung