Rechtsmängel bezeichnen rechtliche Belastungen oder Einschränkungen an einer Immobilie durch Rechte Dritter, die Käufer nicht übernehmen müssen oder nicht kannten. Für Käufer und Verkäufer relevant, da sie Nutzen und Wert erheblich beeinträchtigen können.
Rechtliche Grundlage
Geregelt in § 435 BGB: Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte Rechte geltend machen können, die Käufer nicht übernehmen muss und nicht im Vertrag vereinbart waren. Verkäufer muss rechtsmangelfrei liefern. Abgrenzung: Sachmangel betrifft tatsächliche, Rechtsmangel rechtliche Beschaffenheit.
Typische Rechtsmängel
Grunddienstbarkeiten: Wegerechte, Leitungsrechte, Nutzungsbeschränkungen. Nießbrauch und Wohnrecht: Umfassende Nutzungsrechte Dritter. Grundpfandrechte: Hypotheken und Grundschulden, die bei Verkauf zu löschen sind. Baulasten: Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch.
Mietverträge als Rechtsmangel
Nach § 566 BGB tritt Käufer in Mietvertrag ein. Kann Rechtsmangel sein, wenn nicht vereinbart: Unbekannte Mietverhältnisse oder ungünstige Konditionen. Verkäufer muss über bestehende Mietverhältnisse informieren.
Gewährleistung
Nacherfüllung: Beseitigung des Mangels, Lastenfreistellung. Minderung: Kaufpreisreduzierung bei verbleibendem Mangel. Rücktritt: Bei erheblichem Mangel nach Fristsetzung. Schadensersatz: Bei Verschulden. Verjährung: Fünf Jahre bei Grundstücken.
Due Diligence
Grundbuch prüfen mit allen Abteilungen. Baulastenverzeichnis einsehen bei Bauaufsicht. Mietverträge vollständig anfordern. Behördenauskünfte zu Denkmalschutz, Altlasten, Planungsrecht einholen.
Siehe auch: Grunddienstbarkeit , Grundbuch , Baulast