Spekulationsfrist bezeichnet den Zeitraum von zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf einer privaten Immobilie. Nach Ablauf ist Verkaufsgewinn steuerfrei, innerhalb wird er als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG besteuert. Maßgeblich sind Daten der notariellen Kaufverträge.
Besteuerung innerhalb der Frist
Gewinn: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) minus Veräußerungskosten. Bei vermieteten Objekten abzüglich bereits geltend gemachter Abschreibungen. Steuersatz: persönlicher Einkommensteuersatz bis 45 Prozent plus Solidaritätszuschlag. Gewinn erhöht zu versteuerndes Einkommen.
Ausnahme bei Eigennutzung
Steuerfrei auch innerhalb von 10 Jahren wenn selbst bewohnt: im Veräußerungsjahr und den beiden Vorjahren. Hauptwohnsitz oder Zweitwohnung, keine Vermietung in dieser Zeit. Nachweis durch Meldebestätigung, Nebenkostenabrechnungen. Bei Kindern im Haushalt flexible Sonderregelung.
Erbschaft und Schenkung
Erbe oder Beschenkter tritt in Frist des Vorgängers ein. Anschaffungszeitpunkt des Erblassers oder Schenkers gilt, keine neue Frist. Bei altem Erwerb sofort steuerfrei verkaufen möglich. Fußstapfentheorie.
Gewerblicher Grundstückshandel
Drei-Objekte-Grenze beachten: Verkauf von mehr als drei Objekten in fünf Jahren kann gewerblich sein. Folge: alle Gewinne gewerblich, keine Steuerfreiheit nach zehn Jahren, Gewerbesteuer zusätzlich, rückwirkende Besteuerung möglich.
Verluste
Verrechnung nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften möglich. Verlustvortrag in Folgejahre, Verlustrücktrag ein Jahr. Keine Verrechnung mit anderen Einkünften. Feststellungsbescheid vom Finanzamt einholen.
Siehe auch: Grunderwerbsteuer , Einkommensteuer , Kapitalanlage