Umbau bezeichnet bauliche Veränderungen an einem bestehenden Gebäude, die über einfache Instandhaltung hinausgehen und Raumstruktur, Nutzungsart oder technische Ausstattung wesentlich verändern. Im Gegensatz zur Sanierung (Bestandserhalt) greift der Umbau in die Gebäudestruktur ein.
Baurechtliche Anforderungen
Genehmigungspflicht bei tragenden Bauteilen, Änderung der Gebäudehülle, Nutzungsänderung oder Eingriffen in Brandschutz/Statik. Erforderlich: Bauantrag, Bestandspläne, Umbaupläne, statische Berechnung, ggf. Brandschutznachweis. Bearbeitung: 2-3 Monate, Gebühren 0,5-1,5% der Bausumme.
Technische Herausforderungen
Statik: Bei tragenden Wänden Sturz/Träger einbauen, Statiker beauftragen. Bei Altbauten: Oft unbekannte Konstruktion, gemischte Bauweisen. Haustechnik anpassen: Heizung, Sanitär, Elektrik, Lüftung. Wärme- und Schallschutz nach aktuellen Normen einhalten.
Kosten
Planungskosten: Architekt 5-15% (HOAI), Statiker 800-3.000€. Baukosten: Rohbau 400-800€/m², Ausbau 600-1.200€/m², Haustechnik 200-400€/m². Reserve für Unvorhergesehenes: 10-20% einplanen. Förderung bei energetischer Sanierung (KfW) möglich.
Typische Umbaumaßnahmen
Offene Küche durch Wandentfernung, zusätzliches Bad, Raumteilung/-zusammenlegung, Dachausbau mit Gauben, Balkonanbau. Bei Eigentumswohnungen: Beschluss der WEG bei Gemeinschaftseigentum erforderlich. Bei Mietwohnungen: Vermietererlaubnis, meist Rückbaupflicht.
Wertsteigerung
Offener Grundriss: 10-20%, zusätzliches Bad: 15-25%, Dachausbau: 20-35%, Balkon: 10-15%. Wirtschaftlichkeit abhängig von Lage, Zielgruppe und Ausführungsqualität. Grenzen: Überinvestition in einfacher Lage, technische Grenzen bei Altbauten.
Siehe auch: Sanierung , Modernisierung , Baugenehmigung