Umnutzung bezeichnet die Änderung der genehmigten Nutzungsart einer baulichen Anlage (z.B. Wohnen zu Gewerbe, Büro zu Wohnung, Lager zu Gastronomie). Im Gegensatz zum reinen Umbau steht die funktionale Zweckänderung im Vordergrund. Meist genehmigungspflichtig nach Landesbauordnung.
Typische Szenarien
Wohnen zu Gewerbe: EG-Wohnung zu Büro/Praxis, Wohnung zu Ferienwohnung, EFH zu Kita. Gewerbe zu Wohnen: Bürogebäude zu Wohnungen (Trendumnutzung), Fabrikhallen zu Lofts, Ladenlokale zu Wohnraum. Landwirtschaft: Scheunen zu Wohnraum, Ställe zu Gastronomie.
Baurechtliche Anforderungen
Brandschutz: verschärft sich meist (höhere Gebäudeklasse, Rettungswege). Stellplatznachweis: ändert sich je nach Nutzung (Wohnen ~1-1,5/WE, Büro ~1/30m²). Barrierefreiheit: bei öffentlicher Nutzung verstärkt. Schallschutz: bei Wohnnutzung gegen Außenlärm, zwischen Wohnungen. Bebauungsplan: Nutzung muss im Baugebiet zulässig sein.
Technische Machbarkeit
Prüfen: Raumzuschnitt geeignet, Raumhöhen ausreichend (mind. 2,40m Wohnen), Belichtung/Belüftung (Fensterfläche), Tragfähigkeit Decken für neue Lasten. Haustechnik meist anzupassen: Heizung, Sanitär, Elektrik, ggf. Lüftung/Klima.
Kosten
Planung: 15-30% der Baukosten. Baukosten Umbau: 500-2.000 Euro/m² je nach Umfang. Genehmigungsgebühren: 0,5-2% der Bausumme. Beispiel Büro zu Wohnung (500m²): 480.000 Euro gesamt (960 Euro/m²).
Genehmigungsverfahren
Bauvoranfrage optional zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit. Erforderlich: Bauantrag, Baubeschreibung, Pläne, Brandschutznachweis, Stellplatznachweise. Bearbeitung: 6-12 Wochen. Risiken: Ablehnung, teure Auflagen, Nachbareinwendungen.
Siehe auch: Umbau , Baugenehmigung , Baunutzungsverordnung