Wertminderung bezeichnet die Verringerung des Verkehrswerts gegenüber einem mangelfreien Vergleichsobjekt. Durch bauliche Mängel, technische Abnutzung, rechtliche Belastungen (Grunddienstbarkeiten) oder negative äußere Einflüsse (Lärm, Geruch) verursacht.
Arten
Technisch: Physische Abnutzung, Alter, Instandhaltungsrückstau. Wirtschaftlich: Funktionale Überalterung, veraltete Ausstattung. Rechtlich: Grundbuchlasten, Baulasten, Denkmalschutz. Umweltbedingt: Altlasten, Kontamination, Schadstoffbelastung. Marktbedingt: Nachfragerückgang, Strukturwandel.
Berechnung
Vergleichswertmethode: Differenz zu mangelfreiem Objekt. Mangelbeseitigungskosten: Reparaturaufwand als Maßstab. Ertragswertminderung: Kapitalisierte Mieteinbußen bei Renditeobjekten. Prozentuale Abschläge: Erfahrungswerte für bestimmte Mängel.
Rechtsfolgen
Kaufvertrag: Bei >10% Abweichung Minderung, Schadensersatz bei Verschulden, Rücktritt bei erheblichen Mängeln. Mietrecht: Mietminderung bei Gebrauchsbeeinträchtigung (§ 536 BGB), automatisch, proportional zur Beeinträchtigung. Versicherung: Schadensmeldung, Neuwert/Zeitwert-Erstattung.
Äußere Einflüsse
Lärmimmissionen: Straße/Flughafen/Bahn, 10-30% Wertminderung möglich. Geruchsbelästigung: Industrie, Landwirtschaft. Optische Beeinträchtigung: Hochspannung, Windkraft. Infrastrukturverschlechterung: Geschäftsschließungen, ÖPNV-Reduzierung.
Steuerlich
AfA: 2-3% jährlich für Abnutzung absetzbar. Bei vorzeitiger Abnutzung erhöhte AfA möglich (Gutachten erforderlich). Regelmäßige Instandhaltung zur Werterhaltung empfohlen.
Siehe auch: Verkehrswert , Mietminderung , Gewährleistung