Abschreibung bezeichnet die Absetzung für Abnutzung AfA und ermöglicht Immobilieneigentümern die Anschaffungskosten eines Gebäudes steuerlich über die wirtschaftliche Nutzungsdauer verteilt geltend zu machen. Gebäude verlieren durch Alterung und Abnutzung an Wert was steuerlich berücksichtigt wird, nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar nicht das Grundstück da dieses keinem Wertverzehr unterliegt, reduziert das zu versteuernde Einkommen ohne tatsächlichen Geldabfluss im Jahr der Abschreibung sowie wichtiges Instrument der Steueroptimierung für Vermieter und gewerbliche Immobilieninvestoren.
Gesetzliche Abschreibungssätze
Wohngebäude die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden werden linear mit 2 Prozent jährlich über 50 Jahre Nutzungsdauer abgeschrieben, vor 1925 errichtete Wohngebäude mit erhöhtem Satz von 2,5 Prozent jährlich entsprechend 40 Jahren Nutzungsdauer, Gewerbeimmobilien und sonstige Gebäude mit 3 Prozent jährlich über 33 Jahre. Bei Gebäudewert von 640000 Euro ergibt sich bei 2 Prozent eine jährliche AfA von 12800 Euro die das zu versteuernde Einkommen mindert, bei Grenzsteuersatz von 42 Prozent resultiert daraus eine Steuerersparnis von 5376 Euro jährlich ohne tatsächlichen Mittelabfluss sowie kumuliert über die Nutzungsdauer erheblicher Steuervorteil.
Sonderabschreibungen und erhöhte AfA
Denkmalgeschützte Gebäude ermöglichen erhöhte Abschreibung der Sanierungskosten für Vermieter über 8 Jahre mit 9 Prozent dann 4 Jahre mit 7 Prozent also 100 Prozent in 12 Jahren, bei Eigennutzung über 10 Jahre mit 9 Prozent also 90 Prozent insgesamt, nur die Modernisierungskosten nicht der Kaufpreis begünstigt. Neubau von Mietwohnungen zeitlich begrenzte Zusatzabschreibung nach § 7b EStG neben der regulären AfA wenn Baukostenobergrenze eingehalten wird, energetische Sanierung am selbstgenutzten Eigenheim kann über 3 Jahre mit insgesamt 20 Prozent der Kosten steuerlich gefördert werden als Alternative zur direkten Förderung sowie jeweils aktuelle Förderbedingungen und Einkommensgrenzen beachten.
Berechnung und Kaufpreisaufteilung
Kaufpreis muss sachgerecht aufgeteilt werden in Gebäudeanteil abschreibbar und Grundstücksanteil nicht abschreibbar, typische Aufteilung bei bebauten Grundstücken 70 bis 85 Prozent Gebäude und 15 bis 30 Prozent Grundstück je nach Lage und Bebauung, Aufteilung vorrangig durch Kaufvertrag wenn dort gesondert ausgewiesen oder durch Wertgutachten eines Sachverständigen. BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung online verfügbar als Orientierung, Finanzamt kann bei offensichtlich unzutreffender Aufteilung eigene Schätzung vornehmen, Modernisierungskosten nach Kauf erhöhen die Bemessungsgrundlage der AfA und werden zusammen mit dem Restwert abgeschrieben sowie Abschreibung beginnt mit Anschaffung zeitanteilig im ersten Jahr nach Monaten.
Auswirkungen bei Verkauf
Buchwert der Immobilie sinkt durch die jährliche AfA kontinuierlich und kann bei langjähriger Vermietung auf Grundstückswert fallen, bei Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn steuerpflichtig berechnet als Differenz aus Verkaufspreis minus Buchwert nicht minus ursprünglichem Kaufpreis, vorgenommene AfA wird also bei Veräußerungsgewinn steuerlich nachgeholt. Nach Ablauf der Spekulationsfrist bleibt Veräußerungsgewinn bei Privatvermögen steuerfrei auch wenn AfA genutzt wurde, höherer Gebäudeanteil erhöht zwar die jährliche AfA muss aber realistisch und belegbar sein um vor dem Finanzamt Bestand zu haben, Steuerberater sollte sowohl laufende Vermietung als auch Verkaufszeitpunkt steuerlich optimieren sowie Dokumentation aller abschreibungsrelevanten Kosten sorgfältig führen.
Siehe auch: AfA , Vermietung , Denkmalschutz