Altbau bezeichnet Gebäude die vor einem bestimmten Zeitpunkt errichtet wurden und sich durch charakteristische Bauweisen und architektonische Merkmale auszeichnen die im modernen Wohnungsbau nicht mehr üblich sind. Steuerlich gilt als Altbau ein Gebäude mit Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 mit erhöhter AfA von 2,5 Prozent jährlich, allgemeiner Sprachgebrauch fasst Vorkriegsbauten bis 1949 oder Gebäude mit typischen Merkmalen zusammen, charakteristisch sind hohe Decken von 3 bis 4 Meter Stuckdecken Dielenböden und massive Bauweise, beliebte Wohnform wegen zentraler Lagen in gewachsenen Stadtvierteln mit guter Infrastruktur sowie Wertsteigerungspotenzial durch fachgerechte Modernisierung bei gleichzeitiger Bewahrung des historischen Charakters.
Typische Merkmale und Bauweise
Raumhöhe von 3 bis 4 Metern ermöglicht großzügiges Raumgefühl und flexible Nutzung etwa für Zwischengeschosse oder Hochbetten, Stuckdecken als verzierte Deckengestaltung mit Ornamenten Rosetten und Profilen zeugen von historischem Handwerk und sind heute kaum noch bezahlbar herzustellen, massive Ziegelwände mit Dicken von 40 bis 60 Zentimetern bieten gute Wärmespeicherung im Sommer und hervorragenden Schallschutz zwischen den Wohnungen. Holzbalkendecken zwischen den Geschossen oft mit Einschub und Schlackefüllung als Schallschutz und Brandschutz, Dielenböden aus breiten Dielen typischerweise aus Eiche oder Kiefer die aufgearbeitet werden können und dann besonderen Charme entfalten, Flügeltüren und Kassettentüren als charakteristische Raumabschlüsse oft mit originalen Beschlägen und Gläsern, Kastenfenster mit doppelflügeligen Fenstern und Innenfenster als historische Wärmedämmung sowie historische Kachelöfen und Schornsteine die heute oft dekorativ genutzt werden.
Vorteile und Nachteile
Vorteile sind der individuelle Charakter als Gegenentwurf zur Massenware moderner Neubauten mit austauschbarer Architektur, historische Architektur mit hohen Decken Stuck und Dielenböden die Wohnqualität und Prestige vermitteln, zentrale gewachsene Stadtviertel mit guter Infrastruktur kurzen Wegen und urbanem Leben, massive Bauweise ist langlebig bei guter Pflege und hat bereits Jahrzehnte überdauert, gute Schalldämmung durch dicke Wände zwischen den Wohneinheiten sowie Wertstabilität durch knapper werdendes Angebot und anhaltende Nachfrage. Nachteile sind die oft schlechte Wärmedämmung mit hohem Heizenergieverbrauch insbesondere bei unsanierten Fassaden und Fenstern, Elektrik und Wasserleitungen häufig veraltet mit Aluminium- oder Bleileitungen die ersetzt werden müssen, Energieeffizienzklasse oft F G oder H mit entsprechend hohen Heizkosten die 30 bis 100 Prozent über Neubauwerten liegen können sowie latenter Sanierungsbedarf mit Risiken wie Feuchtigkeit im Keller oder aufsteigende Nässe und Schimmelbildung bei mangelnder Belüftung.
Sanierung und Denkmalschutz
Energetische Sanierung mit Fenstertausch Fassadendämmung wo möglich und Heizungserneuerung kostet typischerweise 300 bis 1000 Euro pro Quadratmeter je nach Umfang und Substanz, Haustechnik mit Erneuerung von Elektrik Wasserleitungen und Heizungsverteilung zusätzlich 200 bis 500 Euro pro Quadratmeter, Substanzerhaltung mit Restaurierung von Stuckdecken Schleifen und Aufarbeiten der Dielenböden und Renovierung historischer Türen und Fenster erfordert spezialisierte Handwerker. Bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden sind alle äußerlichen Veränderungen genehmigungspflichtig und müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden, Denkmal-AfA nach § 7i EStG ermöglicht erhöhte Abschreibung der Sanierungskosten mit 9 Prozent in den Jahren 1 bis 8 dann 7 Prozent in den Jahren 9 bis 12, somit 100 Prozent der Sanierungskosten steuerlich absetzbar über 12 Jahre bei vermieteten Objekten sowie Förderprogramme von Land und Kommunen für denkmalgerechte Sanierung prüfen.
Kaufberatung für Altbauten
Gutachter oder Sachverständigen für Altbauten vor dem Kauf beauftragen um Substanz und Sanierungsbedarf fachkundig einschätzen zu lassen Kosten etwa 500 bis 1500 Euro je nach Umfang, Substanzprüfung sollte Statik Feuchtigkeit im Keller und Außenwänden sowie Holzschädlingsbefall in Balkendecken und Dachstuhl umfassen, Energieausweis anfordern und kritisch prüfen wobei ältere Bedarfsausweise oft zu optimistisch sind. Sanierungsbedarf realistisch schätzen und Kosten kalkulieren mit mindestens 20 Prozent Reserve für unvorhergesehene Mehrkosten die bei Altbauten die Regel sind, Denkmalschutzstatus beim Bauamt klären und Auflagen erfragen die Sanierungskosten erhöhen aber auch Steuervorteile bringen, Kaufpreis für unsanierte Altbauten liegt typischerweise 30 bis 50 Prozent unter vergleichbarem Neubaupreis, Komplettsanierung kostet 1000 bis 2000 Euro pro Quadratmeter je nach Umfang und Ausstattung sowie besonders geeignet für Liebhaber handwerklich Begabte und Kapitalanleger die Denkmal-AfA nutzen wollen.
Siehe auch: Sanierung , Denkmalschutz , Energieausweis