Altlast bezeichnet Grundstücke auf denen durch frühere Nutzung Schadstoffe in Boden oder Grundwasser eingetragen wurden und die eine Gefahr für Mensch und Umwelt darstellen. Altablagerungen sind stillgelegte Deponien wilde Müllkippen und Verfüllungen, Altstandorte sind ehemalige Industriebetriebe Tankstellen Chemiewerke Reinigungen oder militärische Liegenschaften, Sanierungskosten können je nach Art und Ausmaß der Kontamination von wenigen Tausend bis zu mehreren Millionen Euro betragen, Haftung für Sanierung trifft nach Bundesbodenschutzgesetz auch den gutgläubigen Erwerber als Zustandsstörer sowie erhebliche Nutzungsbeschränkungen und Wertverluste möglich.
Erfassung und Untersuchung
Altlastenkataster der Bundesländer erfassen systematisch Verdachtsflächen und bereits bestätigte Altlasten und sind öffentlich zugänglich, Auskunft bei der unteren Bodenschutzbehörde der Gemeinde oder des Landkreises vor jedem Grundstückskauf unbedingt einholen auch wenn Kataster negativ ist da nicht alle Flächen erfasst sind, historische Recherche durch Auswertung alter Luftbilder historischer Karten Branchenbücher und Bauakten kann Hinweise auf frühere kritische Nutzungen geben. Orientierende Untersuchung mit gezielten Bodenproben an verdächtigen Stellen kostet typischerweise 2000 bis 5000 Euro und liefert erste Erkenntnisse über Art und Ausmaß möglicher Kontamination, bei Auffälligkeiten ist detaillierte Untersuchung mit umfassendem Gutachten erforderlich das Sanierungsnotwendigkeit und -kosten beziffert sowie bei gewerblich vorgenutzten Grundstücken stets Bodengutachten vor Kauf empfohlen.
Sanierungsverfahren und Kosten
Bodenaustausch als klassisches Verfahren bei dem kontaminierter Boden ausgehoben als Sondermüll entsorgt und durch sauberes Material ersetzt wird kostet je nach Schadstoff und Tiefe 100 bis 300 Euro pro Kubikmeter ohne Entsorgungskosten die bei stark belastetem Material erheblich sein können, Bodenreinigung durch Waschen oder thermische Behandlung vor Ort oder in Spezialanlagen ist technisch aufwendiger aber vermeidet Entsorgung. Immobilisierung als Verfahren bei dem Schadstoffe durch Zugabe von Bindemitteln chemisch gebunden und unschädlich gemacht werden ohne Bodenaustausch, Einkapselung bei der kontaminierte Bereiche durch Dichtwände Foliensysteme oder Oberflächenversiegelung abgedichtet werden ist die günstigste Variante bei großflächigen Kontaminationen wenn Nutzung eingeschränkt akzeptabel ist, biologischer Abbau bei abbaubaren organischen Schadstoffen durch Mikroorganismen ist umweltschonend aber langwierig sowie Sanierungskonzept hängt von Schadstoffart Nutzungsziel und Kosten-Nutzen-Verhältnis ab.
Haftung nach Bodenschutzgesetz
Verursacherhaftung nach Bundesbodenschutzgesetz trifft denjenigen der die Altlast durch sein Handeln verursacht hat einschließlich Rechtsnachfolger des verursachenden Unternehmens auch bei Umwandlung oder Insolvenz, Zustandshaftung trifft den aktuellen Grundstückseigentümer unabhängig von Verschulden allein aufgrund der Eigentümerstellung selbst wenn er von der Kontamination nichts wusste und redlich erworben hat. Behörden können nach pflichtgemäßem Ermessen Sanierung anordnen und gegen jeden Verantwortlichen vorgehen wobei sie meist den zahlungsfähigsten Pflichtigen heranziehen, Kosten können existenzbedrohend sein da Regressansprüche gegen Verursacher oder Voreigentümer oft nicht durchsetzbar sind, Standard-Umwelthaftpflichtversicherungen decken Altlasten meist nicht ab da es sich um Vorschäden handelt sowie spezielle Altlastenversicherung oder -freistellung bei Erwerb belasteter Grundstücke möglich.
Absicherung beim Grundstückskauf
Altlastenauskunft bei der zuständigen Behörde vor Kaufvertragsunterzeichnung schriftlich einholen und Negativbescheinigung als Anlage zum Kaufvertrag nehmen, bei gewerblich oder industriell vorgenutzten Grundstücken unbedingt Bodengutachten durch Sachverständigen beauftragen auch wenn behördliche Auskunft negativ ist da Kataster nicht vollständig sind, Kaufvertrag mit umfassender Altlastenfreistellungsklausel verhandeln wonach Verkäufer für bekannte und unbekannte Altlasten haftet und Käufer von Sanierungskosten freistellt. Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag ist bei arglistigem Verschweigen bekannter Kontamination unwirksam und begründet Anfechtungsrecht, bei bekannter aber sanierbarer Altlast Kaufpreisminderung in Höhe der geschätzten Sanierungskosten plus Sicherheitszuschlag verhandeln, Rückstellungen für potenzielle Sanierungskosten bilden wenn Risiko nicht vollständig ausgeschlossen werden kann sowie bei hohen Risiken Erwerbsverzicht oder Versicherungslösung prüfen.
Siehe auch: Bodengutachten , Grundstückskaufvertrag , Umwelthaftung