AfA bezeichnet die Absetzung für Abnutzung und ermöglicht die steuerliche Abschreibung des Gebäudewerts einer vermieteten Immobilie über deren wirtschaftliche Nutzungsdauer. Linear 2 Prozent jährlich für Wohngebäude mit Bauantrag nach dem 31. Dezember 1924 entsprechend 50 Jahre Nutzungsdauer, 2,5 Prozent für ältere Gebäude vor 1925, Bemessungsgrundlage ist der reine Gebäudewert ohne Grundstücksanteil da dieser keinem Wertverzehr unterliegt, ausschließlich bei Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten absetzbar nicht bei Eigennutzung sowie wichtiges Instrument zur Steueroptimierung für Immobilieninvestoren.
AfA-Sätze im Überblick
Wohngebäude mit Bauantrag nach 31. Dezember 1924 werden linear mit 2 Prozent jährlich über 50 Jahre Nutzungsdauer abgeschrieben, Wohngebäude mit Fertigstellung vor 1. Januar 1925 erhöhen sich auf 2,5 Prozent jährlich über 40 Jahre, Gewerbeimmobilien und sonstige Gebäude mit 3 Prozent jährlich über 33 Jahre Nutzungsdauer. Beispielrechnung bei Gebäudewert von 200000 Euro ergibt sich bei 2 Prozent AfA ein jährlicher Abzugsbetrag von 4000 Euro, bei persönlichem Grenzsteuersatz von 40 Prozent resultiert daraus eine tatsächliche Steuerersparnis von 1600 Euro pro Jahr ohne dass echter Geldabfluss entsteht sowie kumuliert über die Nutzungsdauer erheblicher Vermögensvorteil für den Vermieter.
Sonderabschreibungen und erhöhte AfA
Denkmalschutz-AfA nach § 7i EStG ermöglicht erhöhte Abschreibung der Sanierungskosten mit 9 Prozent in den Jahren 1 bis 8 dann 7 Prozent in den Jahren 9 bis 12, insgesamt 100 Prozent der Sanierungskosten über 12 Jahre absetzbar, Bescheinigung der zuständigen Denkmalbehörde erforderlich vor Beginn der Arbeiten. Sanierungsgebiet-AfA nach § 7h EStG bietet gleiche erhöhte Sätze bei Gebäuden in förmlich festgelegtem Sanierungsgebiet oder städtebaulichem Entwicklungsbereich, Neubau Mietwohnung § 7b EStG zeitlich begrenzte Sonderabschreibung von 5 Prozent jährlich für 4 Jahre zusätzlich zur normalen AfA bei Baukostenobergrenze von derzeit 3000 Euro pro Quadratmeter sowie Förderbedingungen und Einkommensgrenzen beachten.
Berechnung und Kaufpreisaufteilung
Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage umfassen Kaufpreis zuzüglich erwerbsnaher Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer Notar Makler, Aufteilung in Gebäude- und Grundstücksanteil zwingend erforderlich da nur Gebäudeanteil abschreibbar ist, Bodenrichtwert des Gutachterausschusses als Anhaltspunkt für Grundstückswert heranziehen. Beispielrechnung Kaufpreis 400000 Euro abzüglich Grundstücksanteil nach Bodenrichtwert von 100000 Euro ergibt Gebäudewert von 300000 Euro, AfA-Betrag bei 2 Prozent somit 6000 Euro jährlich, Kaufnebenkosten werden anteilig auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt und dem jeweiligen Wert hinzugerechnet sowie BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung online verfügbar.
Besondere Fälle und Verkauf
Bei Erbschaft tritt der Erbe in die Fußstapfen des Erblassers und schreibt die Rest-AfA auf Basis der historischen Anschaffungskosten weiter ab, bei Schenkung gilt entsprechendes da Beschenkter AfA wie Schenker fortführt, Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung führt zu steuerpflichtigem Spekulationsgewinn berechnet aus Verkaufspreis minus steuerlichem Restbuchwert also Anschaffungskosten minus vorgenommene AfA. Nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist bleibt der Veräußerungsgewinn bei Privatvermögen steuerfrei auch wenn zuvor AfA in Anspruch genommen wurde, Erhaltungsaufwand für laufende Reparaturen sofort als Werbungskosten absetzbar, Herstellungskosten für Erweiterung oder wesentliche Verbesserung hingegen aktivieren und über Nutzungsdauer abschreiben sowie Steuerberater für optimale Zuordnung konsultieren.
Siehe auch: Abschreibung , Vermietung , Denkmalschutzabschreibung